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国内开发商还在死扛 房价不会跌吗?

www.wmxx.cn  2010-07-11 17:50:40  来源:证券时报  

中央调控楼市的政策出台后,全国一线城市商品房的成交量都大幅萎缩。举个例子,6月上海市商品住宅成交量为30万平方米,与4月份相比缩水70余万平方米,降幅约为70%。价格方面,6月全市商品住宅成交均价为22338元/平方米,与4月相比只降了2.6%。要知道,房屋销售情况对开发商的资金链相当重要,销售好了,资金回笼就快,可以用于下一轮建设的资金自然充足。但以当前如此低迷的商品住宅成交量,我们不禁要问开发商的资金链会不会断呢?开发商死挺房价的原因是什么呢?

  由于去年大型地产企业已经挣得盆满钵满,对于如此低迷的成交量还能扛一段时间,但不管怎样,如果成交量长期不能有效放大,开发商降价促销以缓解资金压力只是个时间的问题。开发商不肯大幅降价的底气在于:一、大型开发商手中还有去年挣来的资金可以运转,短期资金无虞!中小房地产企业还想再等等看;二、中国宏观经济和世界经济有下滑的趋势,各地产商都在赌房产调控政策会半途而废,政府又会重启经济剌激计划。三、对于房价来讲,普通投资者往往是买涨不买跌,如果开发商的价格有所松动,那么会造成更多的购房人认为房价还可能再进一步打折,继续采取观望状态,房屋更难销售。

  但是我认为,离房产企业大幅降价促销的日子并不太遥远了!因为除了大幅降价销售可以缓解资金压力之外,影响开发商资金链的还有以下几大因素:

  1、近期,国务院发出通知要求,加强对房地产开发企业购地和融资的监管。通知要求,商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及悟盘的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。可以肯定,未来房企想通过银行和资本市场融资的道路越来越难了。

  2、如果贷款收紧,那房地产商往往会通过信托渠道募集资金,现也被禁行。6月初,监管部门召集了10多家信托公司开会,要求对房地产信托业务和银信合作业务进行压缩。要知道,房地产企业都将信托视为募集资金的重要手段之一,包括万科、保科地产、浙江绿城这样的知名大型房企也纷纷借助信托这一平台融资,这又是斩断开发商资金链的一记重拳。

  3、国税总局5月末发布通知,再次要求土地增值税从严清算。细算一下,毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后,对净利润的影响是17.4%,这意味着对于大部分开发商来说,他们将至少面临17.4%的利润损失。毛利率越高的项目征税的影响越大。我认为,如果从严清算,开发别墅、高档住宅等毛利率较高项目的开发商,受到的影响较大,特别是如果现金流不足,资金流更会吃紧。

  面对资金面越来越紧的房产企业,现在只能死杠房价,期望因为经济下滑政府先扛不住,早日放松房产调控政策。但是有资料称,我国的空置房屋已多达6540万套。现在中国房市的泡沫不是风险已过去,而是风险犹如堰塞湖,高悬在中国经济的头顶上。所以中央政府不得不拿出遏制房产泡沫的调控措施来。如果政府调控房价政策半途而废了,那么未来房产泡沫就将是自己破裂(硬着陆),如果现在把房地产泡沫的金融风险给遏制住,至少金融风险的范围就不至于再扩张了。不管房地产泡沫是硬着陆还有软着陆,房价只有大幅降价,由投机炒作回归理性的一条路。房地产企业死扛房价不跌,只会使自己的资金链过早崩裂。


责任编辑:wmxx
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