编者按：中国房地产指数研究院新公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》显示，在国家采取一系列房地产调控措施背景下，购房者观望心理严重。六成人坚信房价下跌。进入6月份以来,在经历了大半年时间的调控高压之后,楼市成交的持续低迷已经让曾经豪言“不差钱”的房地产大佬开始有些心慌了。在即将到来的推货高潮里,房地产商在促销折扣方面的力度会更大,房价也有望较此前小幅下调。
二季度购房者调查研究显示：六成人坚信房价下跌
来源： 新华网
新华网天津7月3日电(记者曾健)中国房地产指数研究院新公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》显示，在国家采取一系列房地产调控措施背景下，购房者观望心理严重。六成人坚信房价下跌。
该研究对购房者心理的十余项参数进行了调查，结果显示，在二季度，购房者对国家实行平抑房价的调控政策信心明显增强。认为房价会小幅下降的购房者占比居首，为39.2%，认为房价会大幅下降的购房者占19.8%，两项共占约六成。
但购房者需求不同，对房价走势的预测也不同：比如投资性需求的购房者对房价走势的预测相对比较乐观，而刚性和改善性需求的购房者更加倾向于认为房价会有较大幅度松动。也就是大家常说的：“炒房者乐观、自住者观望”。
此外，多数购房者表示，70平方米至89平方米的两室一厅住宅仍然是最理想的购买房型。
中国房地产指数研究院华北分院总经理蒋云峰表示，该研究虽然主要在北京进行，但对于国内各大一线城市具有很强的代表性。从研究结果看，购房者表现出四个明显的心理特点，一是对调控政策的有信心，二是对平抑房价的有信心，三是市场观望的气氛浓，还有一个就是大家认为目前房价仍然偏高。
据介绍，该研究是由中国指数研究院通过某房地产网站在线下组织的活动对购房者消费行为进行的季度性的监测。通过对964位年龄在18岁以上的在职消费者进行了问卷调查和方便抽样，得出以上结果。
新闻聚焦：
国土部长：房地产市场可能在四季度全面调整
来源：中国广播网 作者：冯会玲
中广网北京7月5日消息(记者冯会玲)据中国之声《新闻和报纸摘要》6时44分报道，在刚刚结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部部长徐绍史表示，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，一个季度后房地产市场可能会面临全面调整，房价肯定会有所下降，国土部将在多方面积极参与房地产的调控。
徐绍史说，4月中旬以来，在中央接连出台的多项房地产调控政策作用下，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，各地房价预计将会在一个季度左右的全面调整后呈现降价趋势。
徐绍史：预计再过一个季度左右，可能会面临一个全面调整，各地情况不太一样，下降肯定会下降，但是下降到什么程度不好说。
徐绍史要求各地一定要重视房地产调控，保障房地产供地，特别是保障性用房供地。
徐绍史：去年是10万公顷，今年我们计划是18万公顷，增长的幅度很大。现在供地也碰到一些困难，主要是保障性住房计划、资金、项目，如果这个不落实，就供不出去。
徐绍史透露，目前针对房地产企业土地的专项治理已经取得阶段性进展，他要求各地要坚持和完善招拍挂的试点，完善土地出让合同。
徐绍史：房地产企业土地的专项治理调查碰到了一个很大的问题，很多闲置土地，至少有一半是由于政府原因造成的闲置。我们正在进一步的梳理，即使是政府原因，也应该采取相应的措施。
广州2万套新房下半年上市 集中降价潮可能来临
来源：广州日报 作者：蒋悦飞
本报讯 (记者蒋悦飞)今年下半年广州楼市将有46个全新盘、预计22319套新房放量上市，其中亚运城项目预计推货4480套，这是记者昨日从经纬行研究中心获悉的最新消息。货量多竞争强，降价潮也将跟着来临，有买房换房刚性需求的市民不妨关注一下。
经纬行研究中心主任曾英杰表示，下半年广州市新盘确定在7、8月推出的有15个左右，抢在国庆节之前占领消费者市场。比如，越秀区下半年推货楼盘最多，7个新盘，推货时间集中在7~9月及年底左右，所推户型比较丰富，面积从60平方米的小面积到200多平方米的大户型均有。而荔湾区未来货量较小，推货时间基本集中在7月份，主流户型为80~143平方米的两房及三房。海珠区未来推货项目有7个楼盘，推售时间预计为9月。
番禺区下半年推售的项目除巨无霸亚运城外，还有星辰时代豪庭、奥园广场、博学公馆、雅居乐石楼项目及雅居乐青新项目等。除博学公馆外，面积均为90平方米以上的大户型，货量也较大，推售时间主要集中在7~10月。
“降价潮将从外围开始”
“如此集中推货势必会引起市场供需格局的变化，造成较大竞争压力。”经纬行研究中心主任曾英杰表示。随着推货潮来临，第一轮降价潮将随之来临。
满堂红高级研究部主任肖文晓统计了今年1~5月份广州的供应及消化情况发现，1-5月广州批准预售量是240万平方米，整个市场的消化率是在90%左右。分区来看，“中心六区市场消化率达到了120%多，基本上属于供应比较少、需求比较旺盛的阶段;但是在新四区番禺、花都、南沙、萝岗整个市场消化率只有70%多。”新四区目前的消化情况接近2008年的69%。
肖文晓推测，下半年楼市有比较明显下行压力，而下降压力最大的区域应该还是郊区跟外围的区域，中心城区价格下调的压力不大。
“三季度迎来真正降价潮”
7月来临，而且推货量增加，正是第一个降价潮的来临，到了传统的“金九银十”阶段，全面降价潮或将来临。
专家表示，在新政出来一两个月内，很难看到在市场上会有很明显的降价行为，这个阶段中， 不仅置业者在观望，开发商本身也在观望，在这个阶段一般都是楼价僵持阶段。
“真正的降价往往要两三个月之后才可以看到，第三季度整个楼市会迎来一波真正降价潮，在这个阶段，我们才可以知道，到底市场对新政承受能力是怎么样的情况。”
22319套新房蜂拥而来
中心六区新盘27个，占全市60%，老城区推货量相当大：
越秀区有东山领汇、御江苑等7个新盘
荔湾区有元邦明月星辉等4个新盘
海珠区有城建可逸家园等7个新盘
外围区域有两个单盘货量巨大：
番禺亚运城项目预计推货4480套
萝岗区的科城山庄预计推货2000套
其他区域推货较少：
花都3个新盘，增城2个新盘
从化市1个新盘
楼盘打折蔚然成风房价下跌渐行渐近
媒体观察：
楼盘打折蔚然成风房价下跌渐行渐近
来源： 南方日报
内容摘要: 进入6月份以来,在经历了大半年时间的调控高压之后,楼市成交的持续低迷已经让曾经豪言“不差钱”的房地产大佬开始有些心慌了。李华宇认为,在即将到来的推货高潮里,房地产商在促销折扣方面的力度会更大,房价也有望较此前小幅下调。
越来越多的证据表明,房价下跌已渐行渐近。
进入6月份以来,在经历了大半年时间的调控高压之后,楼市成交的持续低迷已经让曾经豪言“不差钱”的房地产大佬开始有些心慌了。目前,楼盘打折已然成风,且力度越来越大,新政后多数选择“等待”避险的房地产商,在多次试探失败后也无奈入市进行最后一搏。有业内人士就指出,促销力度加大以及新一轮推货高峰的到来,从另一个侧面说明了房地产商对楼市前景的态度进一步趋向悲观或失望。而如果此轮推货促销仍不见成效的话,紧接下来,“降价”将成为房地产商突围的唯一途径。
●推货潮再次来临
6月26日,号称南海第一大盘的翠湖绿洲花园,在经过了多次的“只闻楼梯响”之后终见“人下来”,正式对外发售。为了此次开盘,翠湖绿洲用了半年多时间在广佛两地提前预热,在不到一个月的时间里两次邀请香港众多明星到场为销售中心的启用和开盘捧场。
而此前,丝宝集团进入佛山开发的第一个房地产项目“上林苑”,在多番踌躇之后也选择了端午节前的6月13日正式开盘,其销售价格仅为3900―5400元/平方米,不仅低于此前预期,且远低于狮山片区周边的房价水平。
而进入7月份之后,更多楼盘将加入到开盘或推货的行列之中。其中,新盘入市大幅增加将成为此轮推货潮的重要特征。
记者调查获悉,7月3日,桂城的富丰铂丽锦麟和怡翠世嘉两大全新项目将同期开盘,分别推出130―170平方米的三房、四房单位和76―110平方米的两房、三房单位。而在禅城,东海国际将于7月3日开放现场样板房、实景园林、示范街区三大实景,预计在7月初正式发售;而在6月6日对外开放了销售中心的文华尚领预计7月开放样板间,并在7月中下旬首推一、二座面积为33―90平方米的公寓和洋房单位。
其它镇区方面,雅居乐地产在顺德、三水的两大项目目前已进入新货推售的预热期。7月份顺德雅居乐花园将正式推出全新洋房组团“兰亭水岸”,并在7月初开放三套示范单位;三水雅居乐花园也将于七八月份推出“邻居”组团与“达观”二期,“达观”二期第一批货量约为120套左右,样板房将7月初推出,现正接受诚意登记,“邻居”组团主推110―125平方米三房单位,首批货量约为110套左右,预计8月推出。碧桂园在顺德的第5个项目碧桂园・豪庭近期已开放了销售中心,项目有望7月份正式发售,首期将推出别墅组团,目前正在接受意向登记。位于陈村的万科缤纷四季预计也将在8月左右推出两栋大户型带装修单位。
此外,位于桂城尖东片区的利海・尖东半岛和万科金御蓝湾两大全新项目,正在施工当中,有望在7月底前后首度亮相。
●打折促销已成风
和众多新盘磨刀霍霍、无奈入市一样,佛山区内的一些在售楼盘近来也开始躁动起来。
与新政之后的“偃旗息鼓”不同,进入6月份以来,区内各大楼盘的现场促销活动明显多了起来。即便是以前房地产商不屑一顾的端午节,应节活动、暖场节目甚至比“五・一”小黄金周还多。推货方面,许多楼盘奉行着“小步快跑”策略,不断用少量新货试探市场反应。
而市场上的促销打折也已蔚然成风,不仅打折楼盘数量明显增多,打折力度也较此前有很大加强。
目前,佛山区内楼盘的折扣幅度主要集中在9.5―9.8折之间,与6月前后不同的是,曾经较普遍的9.9×9.9折已少了许多,许多楼盘的优惠幅度开始向9.5折左右靠拢,房价较此前有500元/平方米的降幅,部分高档楼盘的销售均价甚至下调了1000元/平方米。
据记者采访获悉,创鸿水韵尚都近期推售的170―302平方米大户单位,销售均价为1.2万元/平方米,同时推出99%×98%×98%×99%优惠,实际折扣接近94折。与之毗邻的保利花园,近期在售的130―171平方米三房和四房单位,更是推出了98%×98%×95%折扣,实际折扣甚至接近了9折。刚刚在上周末开盘的罗村翠湖绿洲花园,虽然售价介于6800―9200元/平方米。但规定在开售第一周里成功购房者可以获得95折及免收律师费等两大优惠。而一向不轻易降价的中海地产,其海文华熙岸对在售单位也打出了一次性付款96折、按揭98折的优惠。
除了直接打折外,曾经在2008年风靡一时的一口价单位、特价单位再次重出江湖。据了解,日前顺德项目凯蓝名都二期凯悦座举行了清货特别行动,推出11套特价单位,面积为65―128平方米,售价4580元/平方米起。乐从的金河水岸也推出一批带精装修单位,产品为107―158平方米的三房单位,均价6880元/平方米起。而魁奇路上的依云上城则推出10套一口价单位,产品为88平方米和91平方米的两房和三房单位,售价降至8642元/平方米左右。
此外,像祈福集团,在新政出台之后就即时在旗下所有项目里推出了“七成楼款免息分期”以及“买洋房送商铺”等优惠。而近期,佛山雅居乐花园则打出了“购房送澳大利亚留学学位”的促销手段。
●后市
降价渐行渐近
“楼市持续低迷的结果,就是导致开发商资金链不畅。”李华宇表示,虽然目前房价仍处高位,但近两月来市场表现出的“量跌价稳”已说明开发商与消费者已进入深度博弈期。而接下来,如果本轮推货潮不能达到房地产商预期的效果,那降价将成为开发商吸引购房者重新入市的唯一手段。
李华宇认为,在即将到来的推货高潮里,房地产商在促销折扣方面的力度会更大,房价也有望较此前小幅下调。
三座“大山”压迫房企割肉出逃
“促销力度加大、推货高潮到来,从另一个侧面都反映出房地产商对楼市前景的态度正进一步转向悲观或失望。”有业内人士指出,调控高压有增无减、自身资金逐步趋紧、楼市成交持续低迷等多方面因素,都指向楼市前景“利空”,这使得房地产商不得不在非传统销售旺季里发力,“本轮推售高潮可看作房企的最后一搏”。
●“大山”之一
自身资金趋紧
6月8日,恒大在港举行业绩发布会宣布,今年1―5月,恒大集团累计实现合约销售额161.8亿元,其中5月份实现合约销售额40.5亿元人民币,创下该集团截至目前2010年度单月最高纪录。
而与之相反的是,受新政带来的市场变化影响,自新政出台以来,各大房地产商的成交均呈现“腰斩”之势。据资料显示,龙湖地产五月业绩环比锐减四成、世贸地产环比下跌40%、雅居乐环比下跌33%、富力地产同比下跌48%,万科今年5月销售面积及销售额则同比减少了32.6%和20.2%。在上市公司里,5月份只有此前高调宣布在全国进行8.5折降价销售的恒大逆市飘红,以及紧随其后进行促销的碧桂园集团业绩呈现环比小幅上涨。
“在回笼资金持续严重受阻的情况下,开发商的资金链条不会顺畅。”佛山经纬房产公司市场部经理李华宇表示,虽然去年楼市的供销两旺让许多房地产商积累了不少的资金,但楼市成交持续低迷会不断考验开发商的“资金池”,一些中小型房企会最先面临资金问题,佛山部分本土企业在新政出台不久就开始打折就说明了这一点。而一些有融资渠道的上市企业,在目前股价持续下滑时资金链也会吃紧,而且全年的市场表现还将影响到股东、股民对企业的信心。
而这也迫使在上半年遭遇“滑铁卢”的房地产商,不可能在下半年继续“等待”市场好转。
●“大山”之二
调控高压有增无减
事实上,多数房企之所以在新政出台后选择“按兵不动”,主要是等待中央对楼市的调控力度能有所减弱或政策转向,像2008年那样转而救市。
不过,事与愿违,中央的调控非但没有减弱,反而决心颇强。虽然自4月之后中央没有再出更多、力度更大的政策,但从去年年底开始频繁出台的调控措施,已是环环相扣,招招“致命”,目前各项政策的调控效应已逐步显现,楼市观望也愈发浓厚。
不仅如此,6月12日,由住房城乡建设部等7部门联合制订的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布,全国公共租赁住房工作会议同期在北京召开。会上,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调,要加快发展公共租赁住房,推动保障性安居工程建设,以适应群众基本住房需求。至此,公租房被媒体视为上升至国家战略的标志。
这也是今年中央加大对各地落实保障型住房建设监管力度之后的又一项重要措施。有业内人士指出,无论是经适房、廉租房,还是限价房、公租房,都是国家在完善住房保障体系。表面看似乎与楼市调控关系不大,实际上却是决策层“两手抓、两手都要紧”的表现:一方面抑制房价过快上涨,另一方面加强住房保障。“虽然这是需要长时间建设的系统工程,但无疑会致使一部分刚需客户从商品房市场流出。”
●“大山”之三
成交持续低迷
国家统计局的数据显示,5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低,房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。与此同时,5月商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%。
从销售终端下手的房贷新政可谓是一针见血,楼市成交下滑成了全国各地楼市一致的众生相。而在佛山,今年前5个月里的新建住宅成交也无可避免地出现大幅下滑。据市建设局的统计数据显示,除1、2月份外,与去年同期相比,3、4、5月份的新建住宅成交量几乎被“腰斩”。不仅如此,各专业研究机构的统计结果则更为凄凉,来自佛山经纬房产的市场月报显示,5月商品房共成交45.32万平方米,环比下降24%,同比降幅更达44%。其45.32万平方米的成交量更是回落至2008年中调整期的底部水平。而区内部分楼盘更是出现周“零”成交,在顺德一些在售项目6月份的销售率不及1/3。
更为严峻的是,近期包括佛山在内的许多城市,租赁市场价格大涨,有业内人士就指出,除了高校学生毕业租房量大增等因素,房租大涨的另一个原因是一部分购房客户开始转向租房而不是买房,而这部分客户大多为刚需客户,“与此前投资客退出不同的,这次刚需客户的退场对楼市成交的冲击将会更大。”
房价降价空间有多大?
网友评论：
沈晓杰：房价降价空间有多大?
来源：新华网 作者：沈晓杰
6月份深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米16978元，同比上涨19.59%，环比下降10.63%，这是今年以来连续两个月环比下降。(据新华社)与此同时，多个城市的住宅成交价格环比下降。这样看来，楼市调控似乎已初见成效，但房价是否已经“降到位”?恐怕未必。
根据国家统计局的数据计算，去年我国城镇居民买房的房价收入比平均已达9.7(一些大中城市甚至高达15-20以上)，远远超过国际上公认的“买得起房”水平的上限———房价收入比为6的标准。如果要让普通市民可以通过房地产市场解决住房问题，就必须使现在全国城镇的平均房价下降四五成。目前房价存在如此大的降价空间吗?
还是先从商品住房的成本来算起。我国商品房的成本主要由土地出让金(商品房中的地价)、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。其中，最主要的就是土地出让金和建安费。由于我国商品房的开发周期较长，加上囤地捂盘现象比较普遍，所以，从开发商竞拍拿地，到完成开发和销售两个周期，往往在3年以上。就以3年的商品房开发周期计算，2009年全国商品房所用土地，平均拿地时间应为2006年。那么，当时全国平均的商品住房的地价又是多少呢?
根据国土部“中国城市地价动态监测系统”提供的权威信息，2006年“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。新建商品住房的容积率再以1.8来计算(目前多数城市容积率已超过2，不少大城市已超2.5)，分摊到每平方米住房中的“楼面地价”，就是623元。全国城镇造房的建安费，高估为每平方米1000元(以比同期我国农村建房成本高一倍计算，也可以通过一些单位的合作建房成本做比较参照)。其他的配套费、税费和经营管理费，全国城镇的平均费用我们推算为600元。综上所述，2009年全国城镇商品住房的平均成本，每平方米为2223元(大中城市成本要比这高。但房价水平更高，利润更大)。
把全国城镇2009年新建商品住房平均每平方米2223元的成本，和当年每平方米5000元的商品住房售价相比，我们就可以发现，全国城镇新建商品住房的成本，只占到售价的44%，如果把开发商的合理利润定为6%，全国新建商品住房房价的一半还是落到了开发商的手里。也就是说，房价之所以“高高在上”，使得绝大多数市民买不起，并不是由于新建商品住房的成本高昂。在市民买房的所有支出中，有一半以上是为房地产利益集团的暴利“打工”。
由此也可得出结论：把房价降到普通市民买得起的合理水平，并非没有操作的可能和空间。
冯海宁：曝光多少潜规则才能整顿楼市
来源：大洋网
5年前，花费200万元买地;5年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元。面对记者， 某房产商透露了业内鲜为人知的潜规则，他表示房地产垄断利益与政府间的合作是分不开的。(7月2日《中国青年报》)
又是开发商自爆行业内幕。此前，有开发商自爆房价灰色链条，四成利润被职能部门吃了;有开发商自爆小产权房利润超商品房;有开发商自爆拿地潜规则，没有公司不行贿;有开发商透露容积率潜规则;有开发商自爆好房留给官员;有开发商揭露保障房内幕……
除开发商自爆内幕，售楼小姐、建筑商、炒房客等群体都有人揭露楼市各个环节的潜规则。这些潜规则和内幕经媒体报道后，几乎都能成为热点话题。但遗憾的是，即使民愤再大，也很少触动有关方面下决心彻底消灭这些潜规则。
行业黑幕，既关乎这个行业的荣辱，又关乎监管者的公信力，按理会让监管部门坐卧不安。然而，我们没有看到监管部门把黑幕爆料当成举报信，迅速展开调查并进行制度改革。是某些部门习以为常，还是自己也陷入某些潜规则难以自拔?
已经曝光的楼市潜规则没有被消灭，既伤了曝光者的心，也伤了公众的心。曝光多少潜规则才能触动监管部门，不再让潜规则祸害楼市与社会公平?
