为了解决低收入群体的住房难题，国内不少城市都在大举建设公租房，图为重庆的公租房建设项目现场。 新华社发
5年前，花费约200万元买地；5年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价，而背后却是一个一个的房奴。
刘生(化名)，一位来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业已有20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。他解释自己这么做的原因时说：“‘出来混总是要还的’，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”
■讲述 开发商“变魔术”，200万成2亿 今年年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，资金周转时间长，并非暴利行业。事实果真如此吗？有着20多年从业经历的房地产商刘生很肯定地告诉记者：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。
开发商利润可以“运作” “任志强只是讲了事实的一部分，没有讲全面。”刘生解释说，建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，所以任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是人工费，主要指工人工资，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，这一部分是随市场水涨船高，随着市场环境调整而调整的。比如说，上个月卖1000元一吨的钢筋，这个月卖1100元，但这个成本是可控的。
有调查显示，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1/3，包括拿土地，建筑材料，人工费用等。还有1/3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1/3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。
提高容积率是惯用手法 如何才叫“运作得好”？诀窍就是“用土生金”。刘生2004年接手的一个开发项目，就是运作成功的一个实例。
2004年，刘生与某公司合作，注册成立一个新的房地产公司，一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，按照政府有关文件，按建筑面积收取市场地价的10%。后来公司拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中开发完成，共建了21栋农民住房，总计9500平方米的建筑面积，实际容积率3.3，而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。
也就是说，房地产商在开发项目时，第一个增加利润的惯用手法就是：擅自提高容积率。
“只要钻好规划的空子，相关部门并不会来追究你。”比如项目中A村的土地，总共7539.5平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余4830.5平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房，这一块由政府兴建的住房实际建筑面积只有4000平方米左右，容积率在0.82左右，而事实上，当初的规划容积率是1.6，这样开发商又多出了0.78的容积率开发空间。
安置项目增建商业面积 除了提高容积率，开发商还有另外两个生财之道。“比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中住宅面积3.4万平方米，商业面积3000多平方米。这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元，这也是一个生财之道。”
另外一个生财之道就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元/平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘 ，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿元的商业面积用地。
就这样，仅仅五年开发商把200万元变成了两个亿。
■分析 制度给了房地产商特权 为什么开发商会有这么多空子可钻呢？刘生认为，这是由我国目前房地产制度缺位造成的。我国土地归全民所有，法律对土地开发有特别的规定：国有土地要发展，负责具体操作的是房地产商；集体土地要发展，也要通过房地产商。这样的制度 ，导致房地产商“专业”了起来，而“专业”的房地产商必然获得垄断性的利益。
地产商“躲”在政府身后 “术业有专攻，房地产商是一个专业，必然获得垄断的利益。而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。”为了说明这个问题，刘生又搬出自己20多年前的收地过程做例子。
“土地只能由政府征收，房地产商自己不能收地，国家征地以后再卖给地产商。”刘生说，政府按每亩1.6万元的价格从农民手上收过来，再按每亩20万元的价格卖给公司，地产公司实际上躲在政府后面。那个时候还没有招拍挂这个概念，只有行政划拨和国家征用。而一开始村民并不知道征地是要用来搞房地产开发，对于村民来讲，地是不要钱的，在这种特定环境下，哪个村能把土地卖掉，那是很能干的，因为把土地变现了 。“80亩地卖了，每户都成了万元户，所以村民先前还是很乐意的。后来知道实情后村民才心理不平衡了。”
政府像开发商“丈母娘” 在这个征地、卖地过程中，地方政府和房产商一样是“赢家”。一个房地产项目，房子建好后可能卖到3000万元，房地产商赚2000万元，政府可以赚1000万元，这就是国有资产；另外项目还带动了当地就业，带动了当地GDP的发展，所以说，政府和开发商就像是一个合作的关系。 “政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房，然后能拿到好处。”刘生说，政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的，比如房子不好卖的时候，就出台购房入户政策，肯定就会有很多人借钱也要买房了。
开发商盖房其实是“零投入” 有人说房地产是高投入、高风险、高回报，刘生向记者透露：“错了，开发商开发房产几乎是零投入。”
在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，就像“空手套白狼”。在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式，具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实，又是合法的状态。银行还会大力支持，因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金。
■出路 让更多的人住进保障房 究竟是什么原因造就了我国现在的高房价？刘生认为，房价上涨一定程度上是我国经济发展的必然，改革开放30年，我国经济得到了大发展，土地自然会增值。但是这并不意味着要让大多数人住不起房；政府应该承担起应尽的责任，增大公租房、廉租房等保障性住房的供应量，实现居者有其屋。
“土地财政”让穷人买房难 “房价涨到现在这么高，是因为我们发展房地产的模式学的是香港。”刘生认为，中国香港曾经是英国的殖民地，英国人当年在香港的时候因为不想背历史的包袱，就用土地来做文章，政府只开发1%的土地，因为供需严重不平衡，自然抬高了房价。这样，就让有钱人来操这个摊。这样一来，很多香港平民百姓一样住不起房。
但是，在高房价政策的同时，香港政府修建了大量的公租房，用于解决低收入群体的住房。现在香港大概有28%的人住公租房。“而我们学香港学歪了，我们只学了高端商品房这一块儿。”所以，刘生认为我们现在解决老百姓住房问题的办法，也是增加保障房，这样才能既满足有钱人的需求，同时也让老百姓也有房住。
大多数人应住“政府房” 中国的住房政策一直是缺位的，许多问题不能完全用市场化的方式来解决，比如看病、教育和住房，全部市场化，现在问题显现出来了，才发现要补课。
住房不通过市场来解决的话，又该怎么解决？难道靠行政分配？刘生认为，理想的住房格局是，大多数人应该住在政府的房子里。“1%的人住私有房产，99%的人住政府房子，既满足有钱人的购房需求，也解决普通老百姓的住房问题。”至于商品房和经济适用房、廉租房的比例，要根据各地的情况而定，总的来说住在政府的房子里应该是多数，住商品房是少数。
“房子作为一项固定资产，有投资的价值 ，有开发商就说房子本身就是给有钱人盖的，这话没错。但中国要保证社会的和谐发展，长久稳定，房子只能是拿来住的。现在我们看到房地产政策出现了一个根本性的改变 ，就是把房子定位为是用来住的，现在中央已经有一个很明显的意图，就是房子的功能是用来住的，所以不允许去炒。”刘生说。
多建保障房能扼制房价 “我们保障性住房推出17年了，没有一年真正去执行。”刘生认为，房价高的原因，一是政府缺位了，另外就是我们的政策有空子可钻，政府应该大量兴建保障房，用来解决普通老百姓的住房问题。而且由于保障房所有权是政府的，这样土地增值以后产生的利益是政府的。
开发商是否愿意建设保障房呢？刘生认为，在形势不好的时候，有的赚总比没的赚好。只要政府调控、引导得好，肯定有开发商愿意干。据《中国青年报》
