从去年下半年开始,每隔一段时间，一位朋友总是问我是否可以入市了。他在演艺圈内混，手头相当宽裕，因为常来上海的缘故，很想在上海投资房产，以求增值保值。持此心态的人，绝非少数。确实，近几年上海房价的飙升，为很多投资者带来了丰厚的收益。
我的观点是，不妨等等看。2009年这轮楼市火爆，明显属于非理性繁荣，是2008年四季度开始的刺激政策和流动性泛滥的双重作用的结果。太多投资投机需求在市场中兴风作浪，最终将房价推高到中央政府难以忍受的高度。然而，面对不断攀高的房价，那位朋友最终忍无可忍，于今年初冲进楼市，在古北地区购下一套近千万元的高档公寓。
正如笔者所料，更加严厉的宏观调控来了。4月中旬开始，以“国十条”为核心的新一轮房地产新政，以史无前例的房贷紧缩和强力压制投机性需求的措施，矛头直指部分房价过快上涨的城市。显而易见，这其中就包括上海。
新政出台后，全国楼市迅即出现降温。尤其是房屋成交量显著下降，包括上海在内的一线城市房屋成交量已遭腰斩。价格也出现调整迹象。二手房市场中降价已成普遍现象，新房市场受制于开发商资金面宽松，尚未出现大面积的价格下跌，但随着恒大、万科等地产巨头的率先促销，接来会有越来越多的楼盘加入调价阵营。
面对这一调控和市场形势，楼市投资者又该如何调整策略?笔者有如下几点建议。第一，投资投机者应暂且收手。政策打压投资投机性购房需求的目的非常明确，不仅信贷紧缩，接下来少数城市还有可能开征持有环节的房产税，必然会大幅提高持有多套住宅的成本。因此，投资投机性购房应暂时停止，部分拥有多套住宅的应适当抛出部分房源，以降低市场风险。投资需求和投机需求的界线并不清晰，政策也无法有效甄别，所以暂时不要期望政策会对理性的投资需求网开一面。
第二，自住需求策略有别。对于首次置业需求，尤其是购买90平米以下普通住宅的，政策依然是优惠的，按规定还能享受首付低至二成、贷款七折优惠的待遇，即使部分银行不愿继续实行最大优惠度，相较二套及以上购房者，仍旧省却了很大一部分贷款成本。这类需求往往刚性较强，尤其是结婚所需，所以，只要遇到性价比较高、自己满意的楼盘，还是可以有选择的入市的。需要提醒的是，要尽量避开去年涨幅过大的区域，比如上海市的外环和郊环之间的区域，房价虚涨之后必然抢先回落。
对大部分改善需求，也就是二套房购房者，此时可考虑观望一段时间。因为如今的二套房贷政策不再像去年那样区分自住需求和投资投机需求了，只要是第二次购房，就得按首付至少五成，贷款利率1.1倍，购房成本大幅增加。另外，改善需求的急迫性明显弱于首次置业，在当前房价整体调整的时期，明智的做法是暂且观察一下市场走势。等到房价有一定幅度的下跌，市场风险释放之后，尤其是一旦调控政策出现放松现象，即可准备入市。
第三，全国区域差异大，避开一线城市，在二三线城市中选择良机。上文已述，一线城市和东部地区的少数二三线城市房价偏高，泡沫明显，且属于政策重点抑制的城市，所以应规避此类区域。与之相反，部分中西部的二三线城市，过去几年房价涨幅合理，市场中投资投机比重很小，市场正处于大发展时期，相当于一线城市五年前的市场形态。因此，在当前全国楼市调整之下，即便这些城市的房地产市场的也会受到些许影响，但风险较小，在可控范畴之内，依然可以有选择性的出手。
相关新闻：
上海版楼市细则：很可能与房产税同时出
专家大胆预测：新房8月份要降价
□晨报记者 徐运 张昱欣实习生 朱毓璐
“现在的楼市就像‘变频空调’，切换的频率越来越快。”在上周末晨报与金地集团(6.73,-0.20,-2.89%)联合举办的楼势沙龙上，与会专家感叹说。
在楼市新政“打击”下，5月份，申城一手房成交量估计只有40多万平方米，二手房成交量上半月则只有上月同期的四分之一。
尽管到目前为止，上海的开发商还是没有“大手笔”的优惠，但专家认为，早则第三季度、迟则10月底，房价“拐点”就会到来。“当然，拐的速度和‘坡度’，还要取决于楼市新政沪版细则的‘强度’及各单位实施力度。”
现场探房：
新盘优惠“雷声大雨点小”
楼市新政自4月17日实施以来已有一个多月，开发商的底气到底有多足?上周末恰好有10多个新盘推出新房源，记者分赴宝山、松江等多个楼盘探访，
上周六11点左右，记者来到位于九亭的某楼盘售楼处。刚到门口，记者发现，一个约20人的团购队伍从售楼处鱼贯而出。难道是投资客前来“抄底”?记者上前询问后得知，原来他们是相约一起看房，只为自住，不为投资。
走进大门，记者发现不少楼盘贴着“售罄”的纸条。售楼人员介绍说，此次推出的房源均价约为18000元/平方米，除5套特价房外，价格并没有特别优惠。
当记者表示对其中一套特价房有兴趣时，售楼先生立刻拿来计算器，“这套房有88平方米，但实际使用面积有93平方米，总价只需要156万元，每平方米只需要16800元，相比其他房源优惠了近10%，十分合算。”
松江新城某新开楼盘的优惠幅度则更有限。上周六12点30分左右，记者在该楼盘销售处发现，尽管当天是开盘日，但售楼处并没有出现排队的情况，只有三四组客户在与售楼人员交谈。而销售大厅的显眼处，摆放着写有99套房源的广告牌，但其中的23套贴着红色标签，表明已被预定。
据销售人员介绍，现在购买该楼盘，总价可减掉1万元。但以最小户型56平方米来计算，总价减1万元，相当于每平方米最多减少180元，对14000元/平方米的价格来说几乎可以忽略不计。
对记者提出的“现在楼市这么低迷，你们还有没有其他的优惠活动”，售楼人员表示：“我们只剩下两栋楼，其他的都已经卖光。这次推出的是最吃香的小户型，买的人不少，总价减掉1万元已经相当实惠!”
继今年年初推出新盘后，保利集团在宝山顾村板块的重点项目——保利叶上海，昨日再次推出了216套公寓以及18套别墅。据了解，此次推出的公寓房均价约为每平方米16000-17000元，考虑到该批房源有相应面积赠送，价格总体与年初开盘时持平，并未有明显降价态势。
开发商：
短期不大可能降价
楼市新政推出一个多月，为何降价总是“雷声大雨点小”?对这一问题，出席楼势沙龙的开发商表示，短期内不大可能祭出降价利器，而更多地会从项目品质和服务方面下功夫。
金地集团上海分公司市场营销部吴立旸表示，目前金地上海的主要项目基本处于尾盘状态，还有部分总价在千万元左右的别墅等高端物业项目，因此4月份出台的楼市调控政策对销售总体影响并不大。“目前市场对高端物业仍有需求，我们也顺应这一需求变化，着重完善品质和服务。”
保利地产(11.44,-0.29,-2.47%)营销总监孟涛也表示，今年公司的产品受影响较小，“不管今后市场走势如何，公司还是会按既定方针一步步走。”
业内专家：
新房成交量估计还要降
尽管如此，业内专家还是认为，本市一手商品房均价最终还是会下跌。“预计到七八月才会形成‘拐点’。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析说，接下来楼市会步入调控政策的稳定期和观察期，“从5月份的成交来看，一手商品住宅成交估计只有40多万平方米，似乎是跌到不能再跌了。但尽管如此，一手房成交量可能还要跌，预计三季度将进入最低迷的阶段，但跌幅不会很大。”
“估计七八月份，一手房月成交均价环比会有下跌，也就是所谓的‘拐点’。”杨红旭表示。
而二手房的“拐点”可能会来得更晚一些：中原地产市场研究部高级经理马冀表示，一方面上海即将出台的楼市新政细则需要一段时间消化;另一方面，一手房开发商的定价何时出现拐点，将对二手房价格的走向产生重要影响。如果开发商依旧比较坚挺，购房者才会慢慢转向二手房市场。因此，二手房市场10月份可能才会真正出现拐点。
上海版楼市细则：
“很可能”与房产税同时出
在楼势沙龙上，楼市新政上海版细则也引发了讨论。有与会专家认为，“‘上海版细则’正式出台不会拖很久，而房产税与细则同时出炉的可能性也很大。”
杨红旭在沙龙上指出，上海如果要征收房产税，也应该是临时性的规定。“对上海楼市来说，‘上海版细则’出与不出的直接影响力可能并不像预期那样的大。而信贷大幅度收紧可能是开发商乃至购房者面临的关键难题。”
“其实要控制房价，不仅仅是信贷和税收这两种途径。”马冀表示，保障房大量推出，一定会影响开发商的定价策略。“今年上海新开工保障性住房的总目标为1200万平方米，其中经济适用房约400万平方米，动迁安置房约800万平方米。这些保障房才是影响房价的关键所在。”(新闻晨报)
