2011年，国家不断加大调控力度，在多次加息、提高准备金率等措施作用下，楼市发展渐趋理性。回首2011年，南宁楼市哪些事件让你印象深刻？记者对本地房地产市场进行梳理，回放10个对南宁楼市影响较大的镜头
南宁楼市限购令实施
时间：3月
关键词：调控
影响力：★★★★★
镜头回放：2月15日，南宁市发出《关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》（俗称限购令），宣布2011年3月1日起，南宁市开始实施限购令，限购期至2012年2月29日止。
对楼市实施限购，业界对此一直有争议，一些意见认为通过行政手段干预而不是通过市场机制调节，不能从根本解决楼市的问题。广西宏程房地产营销顾问公司策划部经理罗友京认为，限购不能无限期地限下去，一旦取消限购令，市场就会报复性上涨。
尽管争议还在，但是从限购令执行以来，南宁众多购房者还是惊喜地看到房价在缓慢回落。投资性、投机性买房淡出楼市，使住宅的居住功能得到重新认识，房价“一月涨一次”已经是南柯一梦。
据南宁房产部门统计，1~11月南宁新建商品住房成交面积437.83万平方米，同比下降5.74%；成交套数4.2万套，同比下降6%。
点评：对南宁楼市限购令到期后，是否延期业界曾有过讨论。日前，有报道称住建部已经知会地方政府，限购到期后要进行延续，看来南宁限购令延期已经无悬念。怎样应对限购令延期的市场形势，是开发商在2012年要考虑的首要问题。
出台新建住宅价格控制目标
时间：3月
关键词：稳定
影响力：★★★★
镜头回放：3月30日，南宁市下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。《通知》提出，2011年南宁市新建住房价格增幅不高于当年南宁市地区生产总值增幅。2011年南宁市经济社会发展的主要预期目标是：生产总值增长11%，城镇居民人均可支配收入增长12%。业界据此判断2011年南宁市新建住房销售价格涨幅要控制在11%以内。
起初，南宁一些购房者担心价格控制目标会变相成为“涨价目标”。现在回头看，新建住宅价格控制目标并没有给开发商更多涨价的机会。在前有限购令“拦截”、后有价格控制目标“追兵”的共同作用下，楼市发展渐趋理性。
南宁凤岭一楼盘开发商江先生介绍，现在不少楼盘定价都是较少水分的，有的楼盘甚至是接近成本价开盘。在后期开盘的价格涨幅上，楼盘也小心翼翼，能够涨100元/平方米已经算不错了。而在去年，楼盘动辄就涨四五百元/平方米。
点评：南宁江盛房地产公司营销部经理陈秋认为，尽管今年南宁的住宅价格对比数据还没有发布，但估计会在11%以内。明年，不少高端楼盘会面市，这些楼盘的成交价会拉高整个市场的均价。他认为，应对不同品质、不同产品的楼盘定价控制目标才更合理。
新建保障性住房3万余套
时间：3月
关键词：保障
影响力：★★★★
镜头回放：今年3月30日，南宁市明确2011年度南宁市保障性安居工程新开工建设总量为30020套，其中公共租赁住房1万套，廉租住房9000套，经济适用住房2820套，限价商品住房4700套，棚户区改造新建住房3500套。
在大力发展商品房的同时，新建3万余套保障性住房，可以满足不同层次家庭的住房需求。以每套保障房居住人口为3~4人计算，新建3万余套保障房可以解决约10万人的住房问题。
为了确保保障性住房的建设资金，南宁市在继续执行原有政策的基础上，市财政另增加从政府每年的土地出让金净收益中按5%的比例，及从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费等费用中按5%的比例，计提保障性住房建设资金。
南宁最近一次经济适用房面市是在12月21日，地点在安吉大道上的安吉华都。该楼盘地处安吉大道中段，周边生活配套成熟。房子为高层建筑，最高售价为2538元/平方米，房价比周边楼盘起码便宜一半。不少成功申购的购房者都认为，如今的保障性住房已经不再是“偏远”的代名词。
保障性住房建设力度加大，对商品房市场有何冲击？广西文威房产营销公司副经理梁志钊认为，两者面对的客户群体不同，相互不会产生直接影响。从长远看，两者的均衡发展更有利于市场的稳定。
点评：根据《南宁市“十二五”住房保障规划》，2011~2015年，南宁要新建保障性住房11.64万套。越来越多的保障房供应，将让更多的居民圆住房梦。商品房销售实行“一房一价”
时间：5月
关键词：透明
影响力：★★★
镜头回放：根据国家发改委《商品房销售明码标价规定》，5月1日起，南宁商品房销售实行“一房一价”。
其实，明码标价的规定并不只限于“一房一价”，它还要求商品房经营者明确标示预售许可证、土地使用起止年限、容积率、绿化率、户型、层高、商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准等内容。由于政策措施还不明朗，南宁物价部门还提出七大细化意见，内容有销售车位车库、商铺等物业需标明车位号、商铺号；房价外的收费或者代收费需标明收费项目对应的收费主体和收费内容说明；标示当期销售房源情况时需标明房源的用途、总套数或者总个数、总建筑面积等。
记者了解到，南宁现在不少楼盘都在售楼部进行“一房一价”标志，不过，所标的价格远高于实际销售价。一位开发商告诉记者，楼盘在定价后往往也会根据市场供求关系，以及营销节点等定夺优惠、折扣和营销方案内容。由于变化角度较多，价格要“始终如一”有一定的难度。“我们要顶着备案价格来卖房，所以在报备的时候先自行做一个房价的上限。否则涨价就要再度备案，错过市场时机了”。所以，楼盘售价“高报低售”已成了业界公开的秘密。
12月上旬，南宁西乡塘区一楼盘就被网友曝出商铺备案价达18万元/平方米，而目前市场价不到6万元/平方米；青秀区一楼盘住宅备案价9000多元/平方米，目前售价5000多元/平方米。
点评：“一房一价”有利于遏制开发商暴利，但从实际情况看，效果不太理想。购房者希望有关部门加强监管，完善机制，挤压备案价的水分。
拓宽保障房4种用地渠道
时间：6月
关键词：改变
影响力：★★★
镜头回放：6月13日，南宁市出台了《南宁市进一步加快保障性安居工程建设若干规定》，新规自发布之日起实施，有效期至2013年12月31日止。《规定》提出，从4种方式拓宽保障性住房用地渠道。
俗话说，巧妇难为无米之炊。近年来，南宁市住房保障力度不断加大，但地块难找，这成为制约保障性安居工程建设的一个重要因素。
增加的4种保障房用地渠道分别为：一，用地单位可利用原自有住宅用地，投资建设面向本单位员工出租的公共租赁住房；二，用地单位利用原自有的非住宅用地，建设面向本单位员工出租的公共租赁住房；三，原自有的非住宅用地，如果属于取得用地已满8年或因产业特点，用地单位申请变更为经营性用地，并承诺按规划的总建筑面积30%以上比例建设公共租赁住房的，经有关部门同意并报政府批准，可变更原供地合同有关土地用途限制的约定；四，农村集体经济组织在不改变土地权属关系，且保证集体住宅和产业用房的前提下，可利用自有的集体建设用地增加建设只租不售的公共租赁住房。
对拓宽保障房用地的第4种方法，引起不少业界人士的关注。一些业内人士认为，这可以让一些小产权房以租赁的方式面市，增加市场上的住宅供应。《规定》的有效期是2013年12月31日，估计在2013年，将是小产权房供应的高峰期。
点评：梁志钊认为，拓宽保障房4种用地渠道，既激励了用人单位积极建设保障房，也鼓励更多的农村集体组织参与到保障房的运作和建设当中。
首次开发公开销售型限价房
时间：9月
关键词：限价
影响力：★★★★
镜头回放：9月15日，南宁首次出让公开销售型限价房开发用地。地块位于仙葫，面积94.5亩，房子最高售价为4100元/平方米，套数不少于2400套。地块以挂牌方式出让，起始价为217万元/亩。贵港一企业以228万元/亩买下，楼面地价855元/平方米。
据了解，南宁以前在土地出让中也开发过限价房，不过这些地块的限价房销售对象都是定向单位的职工。如位于邕武路的14.6亩地块，限价房销售对象限定为广西桂西公路管理局住房困难职工，限定最高售价为2745元/平方米；位于壮锦大道的26.9亩地块，限价房销售对象限定为南航广西分公司员工，限定最高售价为3490元/平方米。
不少业内人士认为，开发公开销售型的限价房，是楼市走向成熟的标志之一。在广州、上海等一线城市，早在四五年前就已经开发公开销售型的限价房。
根据有关规定，限价房的售价为市场价格的八折左右。仙葫地块最高限价4100元/平方米，对区域楼盘销售带来利好。目前，仙葫楼盘的售价大多在5000元/平方米以上，一些楼盘负责人认为，区域内限价房的开发，让市场信心得到了有力支撑。
点评：陈秋认为，限价房销售对象固定，开发风险较小。虽然利润没有商品房高，但不失为企业进驻楼市、积累经验的捷径。随着楼市调控的深入，利润有保障的经适房、限价房等项目，将受到越来越多开发商的青睐。
南宁城市总体规划获批复
时间：10月
关键词：发展
影响力：★★★★
镜头回放：10月，国务院批复自治区政府《关于审批南宁市城市总体规划（2008~2020年）的请示》，原则同意修订后的《南宁市城市总体规划（2011~2020年）》。批复提出，合理控制城市规模，到2020年，南宁中心城区城市人口控制在300万人以内。
根据《规划》，南宁市的城市空间得到进一步的拓展。规划区扩展至建设中的高速公路环，周长距离由目前的80公里增至120公里，围合面积由目前的400平方公里扩展至900平方公里。
一些业内人士认为，《规划》在空间布局上提出“一轴两翼”、“一江两岸”、“重点向南”，看似简单的几个词组，对于江南片区的发展前景来说意义非凡。以前南宁的发展主要在江北。根据城市发展的需要，最终要把江南片区建成与江北一样，江南、江北比翼齐飞。届时邕江不再是城市的“边际线”，而是南宁的核心区。
记者了解到，不少实力开发商有意向在五象新区开发楼盘。五象新区较高的规划定位，吸引不少购房者关注。业界认为，南宁的楼市开发热点，将从2012年后逐步向江南转移。
点评：罗友京认为，南宁要建超大城市，大量的人口在中心城区居住，将给楼市发展提高商机。随着城市范围的扩大，土地供应也会逐渐增多。
土地出现两度流拍
时间：11月
关键词：拍卖
影响力：★★★★
镜头回放：11月30日，南宁土地部门计划出让两块地，其中一块位于龙岗大道西侧，一块位于经开区沛鸿路北侧。由于竞买人数不足开拍要求，拍卖会取消。龙岗大道西侧地块面积约226亩，计划起拍价360万元/亩，该地块是9月16日流拍后再次流拍。
同一块地两度遭遇流拍，这在南宁楼市并不多见。业界分析，造成土地两度流拍有多种原因。首先是地块面积大、总价高，对开发商的实力提出较高考验。其次，地块周边配套未成熟，在当前市场不明朗的情况下，难吸引开发商关注。另外，地块对建设的配套内容多，如建学校、公租房等，在一定程度上也影响了开发商的积极性。
楼市感冒，土地市场也难免会打喷嚏。罗友京认为，今年楼市不活跃，土地交易市场势必受到影响。一些开发商因为收拢资金以应对市场变化，没有闲钱买地，这形成土地市场上买家有心无力的现象。随着市场逐步明朗，土地交易市场会日趋活跃起来。
12月28日，在2011年“最后一拍”中，南宁市推出的3宗地均顺利成交。与前几次推出的地块相比，此次所推的3宗住宅用地面积小、捆绑条件少、对竞买人要求不高，再加上地块地理位置较好，所以受到不少买家的关注。
点评：土地交易回暖，将传导到楼市中。一般情况下，开发商买地到楼盘面市需要2年左右时间。一些业内人士认为，开发商踊跃买地，表明他们看好2014年的楼市。
房价连续7个月停涨
时间：12月
关键词：价格
影响力：★★★★★
镜头回放：12月18日，国家统计局公布了11月70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，新建商品住宅（不含保障性住房）价格持平的城市有16个，其中包括南宁市。5~11月，南宁市的房价已经连续7个月停涨。
陈秋认为，南宁连续7个月房价停涨，这在此前并不多见。在楼市实施限购的背景下，市场上的购买力在不断减少，楼盘竞争日趋激烈。为了吸引购房者关注，楼盘势必要进行价格战，所以价格停涨是不足为奇。
不过，一些购房者认为，南宁楼市房价能坚持7个月不涨也不跌，当中蕴含变数。大家担忧遇到新行情，楼市价格均衡的局面会被打破，从而向涨价的一面倾斜。在股市中，长时间盘整意味着下一行情即将来临，如今房价长时间“不动”，该不该出手买房让人纠结。
点评：国家明确明年继续加强楼市调控，在资金回笼压力加大的影响下，南宁的楼盘价格可能会进一步松动。不过，业界认为房价环比最多是1%的跌幅。
提高新建小区绿地率
时间：12月
关键词：舒适度
影响力：★★★
镜头回放：12月23日，《南宁市城市绿化条例》颁布施行新闻发布会举行。《条例》将于2012年1月1日起施行，规定新建小区绿地率不得低于35%。
近年来，南宁市荣获多项国家级荣誉，城市园林绿化已成为南宁市最具标志性的名片之一。原《南宁市城市绿化条例》自1997年6月实施后，10多年来其适用范围、管理制度等方面已明显滞后于经济社会发展，制订新的城市绿化法规已经迫在眉睫。
据了解，与旧条例相比，新建居住区、居住小区、城市主次干道的绿化率指标都增加了5个百分点。
绿地率是绿化用地面积占建设用地总面积的比例，提高绿地率无疑让小区的居住舒适度更好。现在，小区的绿化和园林已经成为影响购房者的主要因素。明确新建小区的绿化率不低于35%，可以让购房者受惠。
梁志钊介绍，南宁现在不少在售楼盘的绿化率都在35%以上，有的甚至达到40%。一些单体楼或占地面积小的楼盘，绿化率才较低。为了提高楼盘的品质，提高绿化率是开发商的做法，可以说这与《条例》是不谋而合的。
点评：新建小区绿地率从30%提高到35%，不仅是5个百分点的量化数字，更是对城市绿化水平、楼盘居住舒适度的重视。
