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专家: 今年房价走势 或是今后5年房价底部

www.wmxx.cn  2012-01-23 11:03:42  来源:北青网  

 

正如巴菲特所言,“当所有人贪婪的时候要恐惧,当所有人恐惧的时候要贪婪!”

转眼间,宏观调控已经持续一年,相比2009年、2010年房价的高歌猛进,2011年的房价涨幅已经持续降温。走进2012年,宏观调控仍将持续,不少机构判断,至少在2012年上半年,房地产气温仍将处在“寒冬”,到三季度成交量才有望逐渐复苏。而展望未来,房地产的黄金十年不再。在这样的背景下,房地产还值不值得投资,投资哪种类型的地产好?记者采访了各方面的投资专家,希望对大家的投资有所帮助。

不少机构判断,宏观调控仍将持续,至少在2012年上半年,房地产气温仍将处在“寒冬”,到三季度成交量才有望逐渐复苏。在这种背景下,房地产还值不值得投资呢?

“作为投资,今年抄底房地产,还是比较可行的。”合富置业首席分析师黎文江表示。

长期收益趋势: 涨得不快但比股市稳健

黎文江认为,选择2012年买房投资,这个时点不算最好,“2010年的房价就没有现在高,但是机会错失之后,后悔也没办法了。”和股市相比,投资房地产还是比较稳健,“股市10年,回到了原点,投资房地产的话,增长至少也有四五倍。”虽然相比黄金十年,今后房地产的涨幅已经不可能像之前那样,但是和CPI相比,和银行利率相比,和GDP的涨幅相比,房地产应该还是能够跑赢的。

“中国的城镇化进程仍在继续,就个人投资者来说,在今后15年内,买房应该还是没有问题的。”黎文江表示。但是15年之后,随着老一代人退出历史,不少独生子女夫妇,不仅有个人的一套房,还可以继承双方父母的各一套房,从而市场上将出现一对夫妇三套房,市场供过于求的现象。在产品上,也将从目前的一手市场为主转变为二手交易为主。

今年房价走势: 或是今后5年房价底部

广州市房地产学会副会长、新城市投资控股集团董事长曹志伟,是记者所采访的专家中,最主张在今年买房的。

他表示,在限购等一系列宏观调控下,房地产市场由原来的供不应求转变为供求平衡,局部甚至供过于求。在这种背景下,当前的房价并不能真实地反映真正的价值,很多人是有钱没指标买房。

“政府拖住房价上涨的速度就是让你买房。”曹志伟甚至表示,“如果你现在买房买亏了,我赔你。”曹志伟的理由是,过5年再来看现在开始的房价走势的话,绝对是涨的,除非中国经济突然掉头向下。

投资时点

今年买房时机: 三季度之前是相对底部

今年具体哪个时段买房比较好?曹志伟认为,现在到三季度是一个相对房价底部。无论是自住型需求者,还是投资性需求者,都是不错的入市机会。

而黎文江判断,就广州而言,今年上半年会出现一个底部,下半年会逐渐平稳。理由在于,去年的11、12月,由于银行没有了信贷额度,导致广州楼市的成交急剧下滑,价格下滑。而今年上半年准备金率会出现松动,信贷会逐渐宽松,限购政策也可能会出现微调,比如广州市房管局正在研究的差别限购政策,从而使得有条件的购房者日渐增多,市场成交量逐步上升。因此,他判断“5月份之后,价格就会逐渐平稳,不再下调”。

各种类型的投资选择对比

一、二线城市VS三、四线城市

一、二线城市 ★★★★ 三、四线城市 ★★★

2011年,三、四线城市房价涨幅远高过一、二线城市。由于限购,不少一、二线城市的投资者转向不受限制的三、四线城市。然而,曹志伟表示,当前房地产市场,去三、四线城市买房的“投机”成分,比在一、二线城市的“投资”成分还要大。因为在一、二线城市买房,至少还要考虑一下离单位的远近,如果自己不住了,还可以出租。而在三、四线城市买房,比如在清远一个很偏远的地区买房,实际上就是博今后的升值空间,“想租都没人去租,根本谈不上是投资。”陈小姐在2008年的时候就在从化某楼盘买了房,如今价格早已涨了一倍多,但是想卖时,却根本找不到下家。“感觉有价无市,想要出租,更是难上加难。”

住宅VS商铺

住宅 ★★★★ 商铺 ★★★

2012年,限购政策仍没有放松的迹象,对于“被限住”的对象而言,还是只能选择商铺。

抛开“资格”审查,2012年是买住宅好,还是买商铺好?黎文江认为对一般投资者来说,商铺的风险比较大,“不少地区要等上几年才能有回报,如果一边要交贷款利息,一边出租不出去的话,可能就不划算。投资商铺很考眼光。”

满堂红研究部高级经理周峰的看法是,经过2011年的一轮炒作,很多的商业地产已经被开发商包装分割之后进行了出售,“货量消化了相当一部分有实力的买家”。

中原工商铺市场与研究总监刘广浩依然看好商铺投资,但是相比之下,他更看好的还是住宅。在他看来,商铺的投资优势在于“不限购”,但是如果有购房资格的话,住宅的投资价值可以去到四颗星甚至五颗星。“2012年,无论是一手还是二手,价格都有所回落,今年买,总比2010年、2011年买要好。”

一手房VS二手房

一手房 ★★★★ 二手房 ★★★☆

“2012年还是二手市场的调整年。”周峰表示,在去年的下半年,一些开发商通过降价促销,不少一手房已能吸引购房者。但在二手市场,大部分小业主还没有将价格下调,一二手倒挂的现象比较普遍。预计到今年下半年,一些小业主会调整价格,从而拉升市场的成交量。



责任编辑:南方雪
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