2012到了 该不该出手买房？
2012年01月06日  南方都市报

　　2012年到底该不该出手？何时才是最佳买房时机？如果以一般的判断抄底的标志———中心城区也出现普遍性降价的话，似乎时机仍然未到。然而所谓的价格底部，总不会为多数人所触摸，2009年初大多数人还在等着抄底的时候，少部分的人则成为最大赢家。人们忐忑不安地纠结着。

　　2007年底、2008年初，房地产出现了一个拐点，但国内的宏观形势和经济政策使得房地产市场反转。相关资料显示，2010年我国房价同比上涨24%，房价刺痛着人们的神经。直到2011年，一系列“史上最严调控政策”不断加强，限贷、限购、限价“三限”之下，全国房价出现大面积停涨回落的趋势。

　　明年调控仍趋紧

　　在这场调控中，上海、北京、深圳先后卷起降价潮，万科带头降，其他大开发商跟进，在选择性降价的同时，试探着市场对价格的反应。中央年底强调，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。12月初，住建部通知，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

　　楼市持续低迷，绿城危机揭示出房企越来越紧张的资金问题。据中国指数研究院的相关研究数据，2010年下半年以来，国内房企高息借款超过1万亿元，其中多数高息借款的期限在1-2年，今年底即将到期的高息借款可能超过千亿元。如果今年上半年政策不松动，开发商就可能熬不过去了。

　　刚需很犹豫市场胶着

　　种种迹象似乎都在显示，房价开始松动。素来以稳著称的广州楼市，外围区域出现10%左右的降幅，去年12月份以来中心城区新盘也采取低价入市措施，个别楼盘大幅降价促销。市场是否已进入寒冬？世联地产董事长陈劲松日前公开表示，明年(2012)可能是买房非常难得的机遇，因为开发商极度缺钱。

　　然而，在各种声音的预判下，大家仍然很犹豫。一位从事保险业务的刘先生告诉记者，他很想买房，但就是怕一出手房价就开始降，自己岂不亏大？尤其是一些刚需族和资金实力一般的改善型买家，在利率居高不下的情况下，开发商的小幅让利很难抵充月供的压力，宁愿再等等。 降价预期普遍存在，开发商选择性降价试探市场，市场大势仍处于胶着状态。

　　资深房产专家韩世同上月底在《致购房者和准购房者的信》中表示，2012年的房价会降得更低。楼市会继续保持下行的态势，但可能会出现两种情况：房价平缓下行和房价骤然下挫。我们应该争取让房价平缓下行而避免房价骤然下挫，才不会前功尽弃，因为楼市崩盘、经济恶化是谁都不愿看到的结果。

　　是否出手买房关键还是要看自己的购房能力，如果你的家庭收入可以负担得起目前是但购无妨的，即使房价还会下降，至少可以使你拥有自己房产、改善居住环境的需求得到满足；而投资性购房和买不起房的刚性需求则目前并不适宜出手，因为对前者而言在房价下行时是无利可图的，对后者而言房价只有下行到一定程度才有可能获得购房的“入场券”。

　　老城笋盘可适时出手

　　目前的广州楼市还是让利小幅促销，开发商利润空间很大。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文称2012年楼市的风险远远大于机遇，将改变单边上涨的趋势；开发商目前还未到“割肉降价”阶段。人人都想抄底，但什么价格才是底部？

　　在海珠区，新开盘的项目均价在2万-2.4万元/平方米左右，还出现了15800元/平方米的特笋房，17000-18000元/平方米的单位也冒出，甚至平过周边二手房。专家认为，老城区的这类房子可以适时出手，房源少，而且一般会很抢手。相比较，郊区置业风险更大，在白云、从化、花都，市场格外冷清，市场不容乐观。合富辉煌首席分析师黎文江指出，广州十区的价格下降空间在15%-20%左右。如果这些片区有调整，地铁、或者交通便利的楼盘都是刚需比较好的选择。

　　网络调查
　　逾四成网友预计今年房价降20%

　　2012年，你要不要出手？什么时候出手？近日，南方都市报联合大粤网进行了为期一周的网络调查，共有4661人参加本次问答。从问卷分析显示，被调查者降价预期很大，83.7%的网友认为今年房价将下降，其中44.09%的人认为将下降20%以上。

　　在所调查的人群中，租房比例相当高，超过总人数的六成，刚性需求仍然大量存在，他们买房的主要目的在于解决日常居住，投资性需求仅占8.62%。在购房时，他们会综合考虑多种因素，其中，价格、户型和区域配套是最关注的，这些直接关系到生活是否便利的问题。

　　然而，问卷中关于所能接受的价格一栏，大多数人选择了7000元/平方米以下，仅8.50%的人选择“10000-15000元”，这一愿望似乎很难实现，即使周边如花都、增城，一些品质不错的楼盘价格也超过了7000元。

　　专家观点
　　楼市将现短期“稳定”

　　赵卓文(广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理)：目前开发商只是让利促销，还没有真正到割肉促销阶段。真正有需要的人，在第一、二季度都可以出手。2012年的第一季度，楼市很难再会出现大逆转，楼价趋稳的机会很大。在广州，投资炒楼的买家早已撤场，预计1-4月，不但不会迎来楼价大跌，楼市将出现短期的“稳定”。

　　看好就可以买

　　黎文江(合富地产首席分析师)：没有哪个时机说是最好的，房子跟其他产品不同，你看好了等降价，别人买了，你就又得看。所以，即使现在价格有降，从长远来看，房子还是会上升的，看好就可以买。让我判断什么样的价格最合理，那就是广州楼市每月维持60万平方米左右的成交量，这样的价格就是刚需客可以接受的价格，就是合理的。

　　五六月会有个节点

　　彭澎(广东社科院高级研究员、博士)：元旦成交有所回暖，是不是调控到底了，这个很难说。什么时候买房，关键在于限购政策会否继续，开发商是否足够稳定。2012年存在着许多不确定因素，尤其两会上是否会出现新的博弈，地方政府和开发商是否施压给中央等。如果上半年限购政策一点松动都没有，开发商再熬半年很难了，下半年就会有大的降价潮，所以5月、6月会有个节点。

　　链接
　　2012年四类可抄底物业：
　　◎土地：2012年地方政府会调低地价预期，卖出的土地将会“又平又靓”。

        ◎车位：由于供求关系失衡，车位价格和租金，未来10年将强劲上升。
　　◎别墅：2012年中国经济增速将减缓，经济形势复杂。一部分有钱人可能会抛售别墅。这一类稀缺资源值得关注。
　　◎“母鸡型”商业物业：发展商迫于流动资金不足，住宅销售受影响，在2012年会卖出一部分原本不想卖的商铺来套现。其中，有一部分属于“母鸡型”物业，值得关注。
　　2012年四类高危物业：
　　◎市中心区概念性豪宅：自然资源缺乏特色，项目规模不大，价格有水分。
　　◎度假型物业：维护成本高。经济不景气的时候，最容易成为“鬼城”。
　　◎写字楼：未来5年写字楼供求关系将严重失衡，写字楼的空置率将逐年攀升。
　　◎公寓：相当部分公寓的租售比低于3%，严重缺乏投资价值。

　　市民观点
　　我还在等！
　　刘先生(某人寿保险公司职员，首次置业)：我还在等，觉得明年两会之后，价格走势会明朗一些。现在大家都在喊降价了，实际上去看看，房价还是那么高。如果要买房，我会选择靠近城区，有公交、地铁的楼盘，最起码步行5分钟能到的。
　　等到明年下半年
　　孙女士(某网站编辑，首次置业)：如果要买，可能会在花都买。买了以后给老人住，或者自己将来换工作、自己做小生意都可以去住。但我觉得现在还不是时候，再等到明年下半年吧。
　　过完年再看看
　　谭先生(某高校副教授，二次置业)：准备在郊区买套大点的房子，等过完年再看看。前段时间看了几套，价格不算高，但感觉推的单位并不是小区位置最理想的。

　　1　您目前的物业情况？
　　A租房 64.15%

　　B无房，与父母同住13.22%

　　C一套商品房17.81%

　　D二套商品房2.53%

　　E三套(含)以上商品房2.30%

　　2　置业主要目的在于？
　　A自住，解决居住需求65.89%

　　B改善居住环境14.46%

　　C为父母养老或子女受教育等做准备11.03%

　　D投资性购房 8.62%

　　3　计划购房均价是？
　　A7000元以下 　63.01%

　　B7000-10000元 4.18%

　　C10000-15000元 8.50%

　　D15000-20000元 2.40%

　　E 20000元以上 　21.91%

　　4   2012年广州房价走势会如何？
　　A下降10%以下 　16.52%

　　B下降10%-20% 23.09%

　　C下降20%以上 　44.09%

　　D保持平稳 　　　11.93%

　　E上涨10%以内 　2.51%

　　F上涨10%以上 　1.87%

　　5　您会如何安排您的购房计划？
　　A看好房子就出手11.97%

　　B看好房价回归理性，适当时机购房37.27%

　　C坚持等房价彻底降下来再说47.16%

　　D正好抄底3.60%

　　(作者 王艳玲)