开发商费心机促销售 或难改三季度楼市低迷

截至上周末，11个重点城市的存货总量已达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。在此背景之下，开发商的销售压力与日俱增，在销售策略上可谓动足了脑筋。然而，业内人士认为，如果不能在价格上“动真格”，三季度的楼市仍将继续低迷。

夏日的酷热并未把温度传导到房地产市场上，随着传统淡季的来临，楼市销售也陷入更深的低迷。既舍不得降价，又要在淡季里促进销售，开发商在销售策略上可谓动足了脑筋。与此同时，业内人士预计，在下半年楼市政策几无放松可能的情况下，三季度楼市将迎来更低迷的销售行情，开发商仅靠变换销售策略恐怕难以取得理想的销售效果，想要及时缓解资金压力，还得在价格上“动真格”。

各种举措促进淡季销售

上海浦东周康板块某小区，原本应该在最近交房的一批房源延迟交房了，最终交房日期尚未确定。记者与该项目一位准业主李先生联系后得知，他是在2009年9月份买的房，当时售价是1.2万元/平方米，交房时间是今年的6月28日。就在上月，开发商告诉购房者，这批房源将延迟交房，具体交房时间尚未确定。

而据一位内部人士透露，“这是开发商的借口，实际上推迟交房是开发商的一种销售手段。”这位人士告诉记者，理应在6月交房的这批房源与该楼盘目前在售的房源不论房型还是位置，都有很高的同质性。当时购买这批房源的投资者比例相当高。如果这批房源现在交房，势必会有一批投资者将手上的房源在二手房市场上挂牌出售，且2009年时该项目房源售价是1.2万元/平方米，现如今已涨到1.7—1.9万元/平方米，业主哪怕就是比在售新房报价低一点，除去税费成本还有很大的利润空间。“只要交了房，二手房市场肯定对新房销售造成冲击”。

除了推迟交房之外，为了吸引购房者，赠送面积等销售手段也被开发商们广为使用。记者在近日探访上海西区某大型楼盘售楼处时从销售人员处获悉，该盘近日将推出一批全新房源，不仅售价较之前推出的房源要低，还附送约10%的面积。

“这是全上海最后一批附送面积的房子了。”售楼小姐向记者介绍道，“从今年7月1日期，开发商想要‘偷面积’就批不下来了，只要是有墙的部分都要算在销售面积里面。”售楼小姐一边指着样板间次卧与设备平台间的一块区域，一边告诉记者，在建成验收时开发商会把这块面积用墙砌隔开，等验收通过后再拆掉装修，这样次卧就可以多出约3、4平方米。

三季度楼市难改低迷

据新浪乐居&克而瑞数据显示，2011年上半年上海市商品住宅成交总套数为33839套，总成交金额为876.9亿元，照此推算，商品房每套成交均价达259.13万元/套。相比2010年全年，2011年上海商品住宅每套成交均价下降了逾4万元，同时这也是2004年迄今，7年时间里第一次出现均价下跌的情况。

今年2月至今，各路调控政策轮番压顶，上海楼市历经重重打击。今年上半年，商品住宅中各种物业类型的成交出现明显下跌，据新浪乐居&克而瑞数据显示，其中低价房的成交面积更是出现了环比68.49%的跌幅。

低价房成交量锐减，豪宅开发商的日子也并不好过。虽然有极强的购买需求，但由于限购政策的约束，不少开发商在开盘时间、销售价格的拿捏上动足了脑筋。香港新鸿基地产苏州金鸡湖独栋别墅“湖滨四季”的项目负责人告诉记者，虽然新鸿基的项目在沪港两地都具有很高的品牌号召力，但由于限购政策的影响，很多客户有钱也没法买，给开发商的销售带来很大压力。何时开盘、预计售价等都要随着楼市政策的变化做相应调整，因此开盘信息不到最后时刻开发商都秘而不宣。

“楼市的低迷在今年第三季度可能会继续。”中国房地产信息系统分析师薛建雄表示。也正因为如此，不仅在销售策略上动足脑筋，更多的开发商加入到降价销售的行列，以加快销售速度。例如近期在上海，中海、新城、旭辉等旗下个别项目也都给出较大折扣，就连曾创下销售奇迹的浦东星河湾也给出50万抵100万，100万抵200万等总体优惠幅度达9.2折的优惠力度。

不过，对于开发商的降价幅度到底能有多大，也有业内人士表示降幅或许有限。仲量联行上海研究部董事周志锋认为，由于真正的潜在购房者受到政策影响无法购买，因此一些开发商认为即便降价也不会大幅提高销售量，从而导致中高端楼盘开发商的降价动力不足，价格在上半年基本保持稳定。周志峰认为，现行的紧缩政策将贯穿整个2011年，甚至延续至2012年，一手住宅销售市场开发商可能维持稳定的售价，但成交量方面很难有所突破;而二手房市场随着情况继续向有利于买方的方向发展，价格在下半年或将率先出现调整。