南宁县域地产开发 空间还有多大？

　　今年以来，南宁周边一些县楼市活跃，不仅开发项目增多，前来买房的人士也增多。县城与中心城市相比，存在着人口少、居民消费水平低的情况。楼盘开发逐渐增多，县域地产还有多大发展空间？

　　嘉宾：

　　秋潮集团副董事长 蚁宪文

　　和信集团副总经理 朱珠

　　大地明珠副总经理 黄金玲

　　恒泰丽园总经理   韦垚安

　　宇泰地产副总经理  田友良

　　华友房产营销总经理 项立平

　　香山茗庭副总经理  伍钺

　　广西大学商学院博士 李维胜

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　　趋热不仅是因为“非限”

　　●近期，不少机构组织南宁购房者前往南宁附近的县城购房，并取得一定的成交量。县域地产趋热，是因为南宁实施限购产生的“挤出效应”影响吗？

　　项立平：最近南宁周边的几个县，楼市的确呈活跃状态。在南宁市等地购房者的带动下，当地购房者也纷纷出手购房，形成楼市交易量上升。就我了解的情况，横县、武鸣、宾阳一些楼盘，现在的售价比年初有了5%~10%的涨幅。

　　田友良：南宁周边县域地产趋热，与南宁实施限购有一定关系，但这只是一个诱因。随着经济的发展，不少县城交通设施、城市面貌得到改观，再加上南宁等三线城市房价向下传导，市场势必会带动起来。

　　伍钺：现在武鸣有二三十家开发商前来开发楼盘，这么多人共同选择一个地方，说明大家还是有一致判断的。现在倡导“5+2”生活方式(5天在中心城市上班，两天在郊外休闲)，武鸣离南宁近，南宁至武鸣城市大道通车后，跨越两地只需半小时车程。房价比南宁低，交通便利，这正是优势所在。

　　项立平：对当前县域楼市的趋热，要有理性的认识。有的县房地产市场平稳上升，到了一定程度后才受到人们的关注；有的县楼市发展慢，现在的表现可以说是“厚积薄发”。这种发展走势是有阶段性的。

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　　重新发现县域优势

　　●每个县都有自己的定位、亮点和特色，在楼市开发中，如何结合县域优势，进行地产开发？

　　蚁宪文：南宁要发展成一个国际大都市，不仅人口要增加，城区也要向外扩展。以后随着四环、五环的出现，离周边的县城距离近了，对县城是一个长期利好。这种机遇是以前没有的，主动迎接城市辐射，就是一种战略眼光。

　　企业要在行业发展中占一席之地，就要定位好，有独特有思路。南宁周边一些县城发展思路也十分明确，如定位为卫星城、后花园等，这无疑为楼市开发提供了良好契机。

　　朱珠：县城有山有水，空气质量好，有的自然景观可能不及旅游名胜景区，但它仍吸引城市人前往。这些自然资源是中心城市无可复制的，存在着稀缺性。一些客户崇尚、向往有文化背景的田园风光、纯朴简单的生活气息，所以我们定位以高端客户为主。

　　田友良：距离产生美。与中心城市不远不近的距离，就是南宁周边县域的优势。休闲地产、旅游地产、度假地产、养生地产在这里可以发挥较大优势。城市人生活压力大，周末休闲放松成为一种趋势，项目针对这些人群，有的放矢进行营销，可以在市场中开拓一片天地。

　　韦垚安：现在城市很多小孩都不知道稻谷是怎么长的，青菜是怎么种出来的。有条件的购房者来到县域居住，周末可以到农家去吃农家菜，进行一些农业的种植和定向开发，很有价值。既实现资产的保值，又让孩子感受自然，这也是新时期县域地产的优势所在。

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　　“到有鱼的地方钓鱼”

　　●对县域楼市而言，市场承载量要比城市小得多。在这样的背景下，楼盘开发中，开发商应当把目光瞄向当地购房者还是外地购房者？

　　黄金玲：我们项目在县域开发了一定时间，当地购房者已经被充分挖掘。楼市实施限购令，南宁一些有闲钱的人士把目光投向外地，这给予项目较好机遇。南宁着力打造一小时经济圈，这部分有闲钱、被限购的人群会走出南宁买房，这是一种趋势。

　　项立平：有的楼盘，当地购房者所占比例在减少，这要引起关注。在开发商的角度看，只要房子能够卖出去就是好事。但是，楼市应当由当地购房者支撑，才有利于市场长期发展，开发商应当对此加以重视。

　　李维胜：营销学里有一句话：要到有鱼的地方钓鱼。到没有鱼的地方你怎么钓都钓不到鱼的，因此说，了解楼盘的目标群体在什么地方很关键。希望我们的房地产开发商要对产品定位好，在设计产品的时候，要想到谁是你的顾客，谁是你的支持者。

　　另外，要对房子赋予一定内涵，提高产品的附加值。比如，专门做养生地产，在健康、医疗等方面要提供延伸服务。

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　　市场空间还有多大

　　●在激烈的市场竞争下，南宁一些开发商到周边县开发楼盘，以拓展新的市场。楼市供应增加，市场还有多大发展空间？

　　田友良：一些从南宁前往县城开发楼盘的开发商，手笔都不小。他们有的项目成为当地最大的城市综合体，有的成为最高建筑，有的成为最高端楼盘，创下了诸多之“最”。这种以南宁开发方式套用到县域楼市的手法，是否适用当地市场情况，还有待观察。

　　国家要加快城镇化建设，这给楼市提供了机遇。中心城市有吸引力，县城也有自己的魅力。从长远看，县域楼市还是有较大的发展空间。不过，现在出现的投资不均匀、市场被高估等问题应当引起重视。

　　项立平：一些开发商到县域开发，实则是“项庄舞剑”，他们图的是土地储备和银行信贷。现在评判市场是否饱和还为时尚早，但提高楼盘性价比和品质，应当摆上议事日程。