开发商：上半年出货 下半年囤粮

  又到一轮年中盘点时。和2008年很不一样，这一轮宏观调控下的中大型开发商表现得镇定，对风险的驾驭能力也在加强，虽然接受采访的6家开发商绝大多数都表示对后市会谨慎观望，但从销售情况和资金基本状况看，开发商日子过得还不错。大部分开发商表示，价格会视市况而定，目前不考虑降价，即便降价，也只能是微调。

    一个显著的事实是，金融危机之后的房价快速攀升已经给开发商聚拢了大量的资金，经历了2008年大起大落的教训，绝大部分上市公司都没有在2011年拿“地王”或者大量拿地。据统计，2010年全国销售30强的公司，在2011年上半年，大部分拿地的面积都远小于销售面积。出的多，进的少，一些公司还在融资情况进一步恶化之前保存了很多“闲钱”。不仅能正常应对宏观调控，甚至准备在下半年“吃进”一些便宜土地。从记者这轮采访看，中大型开发商的日子远没有外界揣测的那么艰难。

    当然，不降价、多拿地这些偏乐观的想法实现的前提依然是：没有更猛烈的宏观调控。

    出货！出货！

    上半年，中骏置业卖掉了28.5亿的房子，今年的销售目标是50个亿，其去年完成的销售额是36亿。中骏置业常务副总裁李维告诉记者：公司今年约有10亿的工程支出，数亿的短期贷款，目前，公司拥有的现金是40多个亿，净负债率不到40%。2011年1月份，中骏置业在新加坡发行了20亿人民币合成债，上半年一直在加快推盘，“能提前一个礼拜就一个礼拜，厦门、漳州、泉州楼盘很多都是提前一个星期或者一个月推出的，只要感觉市场有点往下的趋势，就加紧把楼盘先推出来。”

    和中骏置业一样，金科集团上半年也一直在调整产品结构和开发节奏，有些准备明年、后年推出的产品如果适合现在的市场情况，就赶紧在当下推出来，金科集团副总裁李战洪告诉记者：现在很多企业就是死于迟钝。因为5月底时逢金科借壳上市之后的资产交割，按照相关规程，不能披露销售数字和手持现金的情况。李战洪笑言：我只能用官方语言来回答你“销售和资金都很正常”。但有其他的开发商告诉记者，金科上半年卖掉了90多万平方米的货，这位开发商评论说：他值得在意的同行都在去库存。

    量入为出

    尽管开发商喜欢在各种大会和论坛上抱怨情况多么的恶劣，但实际上早有准备，记者采访的多家开发商都是在去年底就定下了“量入为出”的基本思路。从今年上半年的结果看，这种思路依然在贯彻。

    据统计：今年上半年万科新增土地建筑面积530万平方米，但卖掉了560万平方米的房子；恒大新增土地建筑面积390万平方米，卖掉了600多万平方米的房子；金科卖掉了90多万平方米的房子，新增土地建筑面积约70万平方米。绝大部分去年销售30强的公司都是卖的多、买的少。

    总体而言，现金给了开发商和2008年不一样的安全感：按照英策咨询近日发布的2011年沪深300上市公司业绩预测，今年沪深300中的23家房地产行业上市公司营业收入及净利润合计，将分获 31.62%和31.98%的增长。

    赶紧卖房子让金融机构也觉得地产业比2008年安全。中信银行的股东西班牙对外银行和中信银行做了一个调查，调查报告认为，房地产贷款相对于销售额的比率已经下降，房地产业在金融危机后出现的高杠杆率有着更高的销售收入支撑。金融危机以来，房地产行业的杠杆危险已经减低，利息覆盖率已经恢复到之前的水平。

    下半年囤积粮食

    有了点钱，下一步就该买地了。

    中骏置业上半年一块地也没拿。“我们发的20亿的债，一年的利息大约是2亿，如果在下半年拿地，而不是在上半年买地，就等于把利息给省出来了。”李维盘算着在下半年多拿一些土地。1月份中骏发债时，李维曾告诉记者，公司现在不缺资金，但为的是未雨绸缪。去年11月，他们就定好今年稳健的基调。

    金科现在正准备拿两块地。花样年更是在马不停蹄地物色项目，花样年总裁潘军现在已经谈了30多个项目的合作了，和大部分公司不一样，花样年的主要产品是综合体和写字楼，潘军表示，花样年在上半年完成了34亿的销售，已经完成了57%的全年比例，受到宏观调控的影响很小。“下半年要付土地款1个多亿，工程款大约16个亿，短期贷款在上半年已经还得差不多了，账面资金还有20多个亿。”潘军觉得这是一次行业洗牌的好机会，现在他不太希望通过招拍挂拿地，他认为，地方政府要价高，土地价格还不足够便宜，花样年可能会选择和同行合作，譬如小开发商。

    华高莱斯房地产研究中心经理王楠认为：现在小型开发商压力是比较大的，特别是在二、三线城市，这些城市大开发商已经进驻，完成了布局，在产品开发能力、品牌、融资能力上都比大开发商差，很多小公司面临着被洗牌的命运。

    “激进”的就降价

    当然，也有大公司降价的，5月初，佳兆业在深圳龙岗布吉的大都汇降价10%—15%，一度被外界质疑为资金链紧张，更让外界颇多议论的是，佳兆业销售状况似乎也不够理想，按照瑞信6月下旬的报告，迄今为止，佳兆业只完成全年150亿销售目标的27%。

    据本报记者的了解，早在去年6月份，佳兆业就率先跳水了。有业界人士认为，这和佳兆业走的恒大模式有关系。

    佳兆业在接受本报采访时也强调，集团产品定位以刚性需求为主，在此前提下合理定价、快速销售，并不盲目追求高利润。快速销售有利于提高资产的周转效率，从而降低经营成本。

    但外界认为，佳兆业希望周转速度加快，和佳兆业的“千亿”目标有关。佳兆业的雄心万丈被同行视为激进。“谭礼宁还在香港媒体上说，要三到五年实现千亿目标，内房股最夸张的就是佳兆业了。”

    佳兆业从2009年底上市到现在已经获取了包括数百万旧城改造在内的千万平方米土地储备。按照常理推测：旧城改造如果遇到前期拆迁不力，就可能占用资金很长时间。宏大的愿想、宏观调控的背景、未来需要钱的项目不少，这些都可能迫使佳兆业跳水出货，也可能促成佳兆业包括5月3亿美元利率为13.5%的高息票据融资在内的数次海外融资。

    对于从事旧城改造是否会占用资金过长的问题，佳兆业给出了正面回复：“公司在旧城改造、不良资产处理及项目收购方面具有丰富经验，此类项目土地成本低、利润率高，可保证公司在大深圳地区具有较强的竞争力。虽然旧城改造项目完善手续周期长，涉及问题多，但大额的资金支出主要在于手续完善后期的补交地价(如有)及回迁房建造成本，前期资金投入并不大，因此资金投入要视项目具体进展而定，目前集团尚无具体数字。2011年3月深圳宝吉项目正式拆迁动工。4月，集团于今年竞得改造权的盐田项目也正式启动，集团各专业工作组已正式进驻项目现场，主要负责搬迁协调、规划设计以及工程管理等工作。”

    穆迪指出，佳兆业若要维持良好的流动性状况，则必须确保销售，穆迪将其评级展望调整为负面。

    面对有评级认为其存在存货压力等的质疑，佳兆业表示：“事实上，从第二季度开始，集团推出项目逐渐增加，销售额已经有了明显的增长，仅6月当月，集团就实现认购收入人民币21亿元，同比增加297%，环比增加63%。根据推售面积与认购面积，去化率达到了64%，由此看来，不存在去存货压力大的问题。集团将在三、四季度集中推盘，鉴于我们准确的产品定位及合理的销售定价，我们对完成全年销售目标有信心。”

    微调

    即便佳兆业那么渴望短期做大做强，它的楼盘降价幅度也没有超过15%。

    和佳兆业降价一样，记者采访的开发商能接受的也只是微调。李战洪说：从去年底，金科一直在做产品、开发节奏、价格的调整。但他认为，无论怎么调价格，降价20%就意味着开发商一切都白干了。

    李维告诉记者：新开的楼盘最多就是根据当地市场情况，定价上少一些溢价而已，因为公司走的是精品路线，肯定不会比周边的楼盘定的价格低。因为没有老楼盘，也不存在降价的说法。

    和中骏置业布点不太同，阳光100布点更为广泛，也更多属于限购城市。尽管如此，阳光100在上半年完成了销售目标的80%。常务副总裁范小冲形容公司现在的销售情况是“马马虎虎、不太好不太坏”，销售没有完成100%和上半年推盘不多有直接关系。尽管没有完成销售目标，但阳光100在上半年还在广东、广西拿了近300万平方米的土地。下半年，阳光100的重点之一就是加大项目推进和拿项目，但绝对不会拿地王，对于大家最关注的降价问题，范小冲告诉记者，没有做出降价计划。

    和降价相比，开发商最担心的还是宏观调控。潘军认为，限购让买得起的人也买不了了，一限购很可能再怎么降价也没有用了。如果限购等政策进一步加剧，或许一切乐观都不复存在，那微调也只能是开发商一厢情。