房价适度下降大势所趋 楼市不会出现“硬着陆”

房价问题被提高到政治高度，部分城市房价的“去泡沫化”有利于降低高房价带来的社会“分裂效应”和不平等效应，房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择，但房地产市场不会出现“硬着陆”。

　　过高的房价/收入比已成为中国经济中的重大社会问题，直接关系到民生改善，尽管到5月份整体上房价并未出现“拐点”，但房价适度下降是大势所趋。

　　(一)房地产行业已开始进入去库存时期。

　　今年一季度136家上市房企存货同比大增40%。其中招商、金地、万科、保利4家企业一季度的存货如按2010年的销售数据计算，消化这些存量均需要2年半以上的时间。

　　(二)投资趋势和融资渠道出现了明显的背离，开发商资金面在持续恶化，很难支撑到市场反转。

　　房地产开发投资维持高位增长，在库存增长和信贷紧缩的背景下，意味着开发商资金面在持续恶化，开发商延迟推盘只会拉长行业调整时间，很难支撑到市场反转。2011年1-5月房地产企业自筹资金的比例上升到38.61%，接近历史高点，国内信贷则下降到接近历史低点，为17.95%。投资趋势和融资渠道出现了明显的背离，开发商资金面在持续恶化。

　　(三)住宅供地的增加进一步推动地价的下降，推动城市住房价格的下调。

　　从5月12日国土资源部公布的今年全国住房用地计划来看，与2010年全国住房用地供应计划(18.47万公顷)和实际供地量(12.63万公顷)相比，今年达到21.80万公顷，分别增加18.5%和72.6%。即使全年住宅供地仅完成了计划的70%，实际供地也将增长21%，会带来土地价格的下降。

　　(四)居民盼房价下降的意愿强烈，购房意愿继续下降。

　　央行今年二季度城镇储户问卷调查显示，居民对物价满意度仍偏低，房价过高仍是居民对物价满意度偏低的主要原因之一。74.3%的居民认为当前的房价“过高、难以接受”。 未来一季度购房意愿的居民占14.6%，比上个季度下降0.8%。居民购房意愿下降。

　　(五)保障房的大力推进，房地产市场呈现出“双轨”运行特征，房地产进入战略转折期。

　　依据我们的测算，目前保障房的资金缺口比例大约为25%。但如果考虑到央企的进入或提高土地出让收入或允许企业发债用于保障房建设，今年1000万套保障性住房的资金有保障。保障性住房数量首次超过商品房数量，“双轨”运行意味着房地产行业进入战略转折期。

　　与此同时，我们认为房地产市场不会出现“硬着陆”，原因如下：

　　(一)房价调控是逐步“去泡沫化”的过程，尤其是部分城市房价的“去泡沫化”，但不能被理解为短期的房价急剧下跌。

　　总体上，在2002年7月1日开始实行土地招拍挂后，中国房地产市场的“泡沫化”经历了7-8年才形成目前的高房价，房价/收入比的不断扩大造成了严重的社会问题和资源的“错配”，房地产市场的“泡沫化”也需要通过几年的时间来不断消化。

　　(二)要正确认识到房地产调控政策的目标是在强调民生目标的同时，把房地产对中国经济中的通胀、经济增长和银行体系的负面影响都降到最小状态。但中央政府要民生、地方政府要财政、开发商要利润，三大主体目标函数的不一致性决定了房地产市场价格调整显示出“疲劳期”的特征，调整周期较长。

　　首先，2003年以来房地产投资占全社会固定资产投资比例约为24%；2007-2010年房地产贷款余额占各项贷款余额的年均比例为18.8%。这些数据表明房地产依然是中国经济中的重要行业。其次，从长期来看，第六次人口普查数据显示中国的城市化率为49.68%，到65%的城市化至少还有15年的时间，存在需求刚性。再次，随着家庭人口规模越来越小，会增加对住房的需求。依据六次普查数据，中国平均家庭人口规模在改革开放后不断下降：1982年每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年人口普查最新公告显示，平均每户家庭人口规模进一步下降为3.10人。最后，从房地产开发综合景气指数来看，依然保持在历史的较好水平。5月份央行的调查显示，选择“房地产投资”的居民占22.2%，比上季减少2.8个百分点，仍为居民投资首选。

　　总体上，我们认为未来一段时间房地产调控政策不会出现实质性放松，中央政府需要看到房价将步入下行趋稳通道的调控成果，中国经济不允许被房地产“绑架”。因此，以适度降价换取楼市的回暖是开发商的理性选择。