楼市半年：拐点已现？

  楼市以惨淡的成交量和相对坚挺的房价告别2011年上半年。在调控政策最为严厉的这半年中，市场中积蓄的价格下行压力也越来越大。没有人怀疑，房价将会在严厉的调控下出现下跌，不同的意见只集中于，房价到底会下降多少？市场中多数分析人士给出的判断是10%~15%，但老百姓显然有更多的期待。

    新房价格半年跌6%

    一二手房价倒挂市场出现拐点？

    部分开发商的降价促销举措带动深圳楼市在2011年上半年提前进入价跌量升的格局。而在去年上半年，深圳新建商品房的销售面积下降幅度还超过六成，今年的楼市成交甚至好于去年。

    世联地产根据官方成交数据不完全统计，截至6月29日，2011年上半年深圳新建商品房成交面积约为152万平方米，其中新建商品住房成交面积约为140万平方米。去年上半年，深圳全市新建商品房销售面积为153万平方米，同比下降了62.4%，其中商品住宅销售面积为135万平方米，同比下降64%。

    对比可以发现，2011年上半年深圳新建商品房成交面积与去年同期基本持平，但新建商品住房成交面积则同比略升4%。

    受限价政策影响，近期深圳楼市热销盘几乎无一例外是限价项目。据统计，深圳几大热销限价项目，价格分别下调10%~15%不等，开盘当天均取得不错销售业绩，甚至个别项目开盘即售罄。以招商地产旗下深圳项目为例，6月份开盘的深圳招商观园[最新消息 价格 户型 点评]项目，开盘均价为12000元/平方米，低于周边项目均价约2000元/平方米；蛇口雍景湾定价35000元/平方米，远低于原先拟定的均价40000元/平方米。这种低价销售策略获得了市场的肯定，6月份招商地产的认购金额爆发式增长，达到40多亿元。

    早在5月初，中海地产就曾以“新房八折”为促销噱头，1000多套房源迎来数千人排队抢购的热闹场面。

    多家开发商的低价促销策略在拉动深圳上半年楼市成交量的同时，也使房价出现下跌。世联地产官方成交数据不完全统计显示，2011年上半年深圳新建商品房成交均价约为20088元/平方米，其中新建商品成交均价约为18500元/平方米。而去年同期深圳的新建商品住宅平均价格为19962元/平方米。这意味着今年深圳房价较去年同期约下降6%。

    从房价总体走势而言，2011年1~6月，深圳新建商品住房平均价格出现过不小的波动趋势。1至2月房价处于徘徊状态，均价分别为每平方米20152元和20588元。3月份，深圳新建商品住房平均价格开始下跌至每平方米19424元，但4月份反弹至每平方米20295元，5月份再次急剧下跌至每平方米15262元。

    需要关注的是，在严厉的限价政策下，深圳市一手楼的价格大幅下降，市场出现一二手房价格倒挂现象，新房价格比二手房低20%甚至更多。

    位于深圳市南山区的招商雍景湾在6月18日开盘，这是深圳限价令出台后入市新盘中价格调整幅度最大的一个，当天，该项目以3.5万元/平方米的均价开盘，单价低于该片区同等二手豪宅近万元。

    深圳中原的内部成交监测数据显示，2011年5月，深圳二手住宅市场成交均价为24783元/平方米，但因低价或促销的项目成交多，5月深圳全市新房成交均价只有15262元/平方米，环比大跌近25%。

    一手新房售价低于周边二手楼价近万元，2008年全国范围内出现的一、二手房价倒挂现象再次降临深圳，有分析认为，这是市场出现拐点的前兆。

    但也有分析认为，深圳一、二手房价倒挂现象很大程度上是因为政府限价政策所致，并不是市场供求关系的真实表现，深圳楼市的下一步走向还要看政策能否继续严格执行。