房地产库存面临警戒水位 开发商降价促销破死局

　　如果说上半年，有相当比例的开发商选择捂盘等待市场回暖，那么现在，预期的调控松动信号并没有出现，越来越多开发商的策略正在悄悄发生转变。这背后关键的一个指标，即是市场存量房源快速上升的巨大市场和心理压力。

　　本报记者根据中房指数研究院独家提供的相关数据测算得知，仅以北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州六大核心城市5月底的可售存量房源规模，以今年前五月各个城市的平均月度消化水平，武汉、杭州消化当前存量需要近2年时间，而北京也要至少17个月，深圳为9个月以上，广州需要近8个月，上海也需近7个月。

　　随着下半年供应放量，存量的消化压力将进一步增加，消化周期也将随之快速拉长。

　　难以遏制的存量递增

　　中房指数研究院提供的《上海市2011年1月至2011年5月商品住宅供求按月供求统计》显示，上海今年上半年，商品住宅市场存量可售房源面积以平均每月以超过20万平方米的速度递增。1-5月，上海市场可售商品住宅的总面积分别为618.86万平方米、628.93万平方米、665.22万平方米、738.27万平方米、751.23万平方米，呈现明显的稳步上升态势。

　　同期，上海批准上市的商品住宅面积总计达到691.65万平方米，而相应时期的销售总面积为558.33万平方米，两者之间的差额超过130万平方米。

　　根据前五月上海单月的销售面积水平，目前超过750万平方米的可售存量房源，完全消化，理论上需要近7个月的时间。其他5个代表性城市，当前可售存量所需消化时间较上海更长，最长的武汉和杭州均需要近两年的时间。

　　数据显示，武汉可售商品住宅存量面积，已从今年1月的1342.75万平方米，快速攀升至5月的1868.44万平方米，且4、5月两月的可售面积总量均保持在1800万平方米高位以上，而其上半年前五月平均月度销售面积不到80万平方米。

　　更严重的问题是，据记者综合相关信息发现，下半年楼市的供应量，将大幅超越上半年，众多开发商将重点楼盘的上市时间定在了下半年。

　　这就意味着，下半年可售存量房源的增速很可能将进一步提升，而市场的月度消化能力，目前并没有大幅增加的迹象。

　　结果就是可售存量房源的所需理论消化周期将进一步拉长，市场将面临更为严重的存量压力。

　　“死扛”就是死局

　　可售存量房规模不断壮大的背后，首先是今年多数区域市场供求比长期处于供过于求的状态，而这种状态无疑将推动存量房“水位”下半年继续“上涨”。

　　再以上海为例，CRIC数据显示，据对上海全市重点区域监控数据显示，商品住宅的供求比长期处于1以上，且有不断上升趋势。近几周上海商品住宅的供求比，已经处于1∶0.52和1∶0.68这样的危险水平。

　　“供应持续增多，预期正在改变。”世联地产(17.95,0.00,0.00%)在其研究报告中称。国家统计局的数据显示，2009-2010年全国新开工面积分别同比增长15.7%、40%，这些项目将从今年下半年起进入供应高峰期。1-5月，北京、上海、深圳、杭州的新增预售量均为负增长，开发商推盘并不积极，下半年楼盘可能会集中上市。

　　对此，大部分开发商心知肚明。据上海搜房网数据监控中心截至6月25日统计，上海市2011年7月打折优惠楼盘共计136个(含别墅)，环比6月涨幅高达17%。其中最低优惠8.5折，优惠形式也更趋于多样化。

　　但也有不少例外。据新浪乐居截至6月23日下午6时对官方数据核实，上海内环内不乏零成交或是滞销的楼盘，有些楼盘零成交达4个月。

　　世联地产研究认为，在需求未形成明确预期之前，正是开发商促销推货的大好时机，一旦预期明确，可能会像2008年那样，即使降价也未必有成交量。若是开发商继续像上半年那样消极应对，在保障房大量上市后，再大张旗鼓降价促销，可能已经晚了。