叶檀：下半年房地产开发商将降价卖房

今年下半年，我国住宅地产将不得不大面积降价求售。

社会资金持续撤出房地产二级市场，转而进入一级市场，成为金融食利者。

据链家地产市场部统计，从2010年楼市调控开始后，累计有41400亿元资金抽离市场。历次上调存款准备金率，已迫使开发商转变融资方式，对银行贷款的依赖度降低。今年1-5月，国内贷款占房地产开发资金来源的17.9％，同比下降2.4％。

开发商持续处于资金紧缩窘境，经营性现金流入不敷出。据同花顺数据终端统计数据显示，目前上市的房地产企业现金流为-238.04亿元，去年同期的现金流为27.84亿元，增长率同比为-955.1%。

据国家统计局6月14日公布数据显示，1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。

开发商主要依赖自有资金，在自有资金中，主要靠房地产信托融资。据《2011年1-4月房地产信托发展报告》显示，2011年1-4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅达115.26%。目前房地产公司的信托成本高达20%以上，越来越多的信托项目如饮鸩止渴，开发商不得不推盘加快现金回笼。笔者接触的开发商几乎有半数表示要稳健经营，加快周转率。

近日有媒体表示，外资对中国房地产唱空做多，这不是事实。

6月15日，标准普尔发布的预测，未来12个月内房价将下调10%，将中国房地产业的整体评级由之前的“稳定”下调至“负面”；无独有偶，知名国际评级机构穆迪也将中国房地产业的整体评级由“稳定”调整为“负面”，其原因为“中国房地产开发商未来将面临艰难的营运环境”。

但外资却深度介入中国房地产。前不久，龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗就发行2016年到期的7.5亿美元有限票据订立购买协议。根据伟业我爱我家市场研究院提供给记者的一份统计显示，截至目前，内地房企在境外发行美元和人民币债券、优先票据以及短期融资券等获得的融资约为700亿元左右。

这并非预示外资看好中国房地产，恰好相反，这是房地产资金链条恶化的标志。由于房地产企业为资金链条愿意付出高息，外资乘虚而入，坐享高息。事实上，在俄罗斯等国的国债危机爆发之前，国际金融巨头都这么干过，这种金融食利行为是火中取栗的标志，绝不意味着看好某个行业。

公众对房地产二级市场投资意愿下降。

从6月20日起，央行再次上调人民币存款准备金率，锁定3000亿元人民币以上的资金。至此，央行将商业银行存款准备金率提升到21.5%的历史高位。虽然货币紧缩与房地产无关，无论紧缩与否开发商都不可能贷到款，但持续紧缩促使投资者看淡房地产预期，对于市场的影响是致命的。

由于内地民间资金数量被低估，仅靠限贷无法解决房地产价格上升，但目前房地产预期下降导致投资者手握现金，不愿意进入二级市场。因此住宅市场成交量下降。今年1到5月，17个城市住宅成交面积同比降9%，一线城市同比降12%，二线城市同比降8%。这对于依然处于高位的住宅库存消化十分不利。预计今年下半年，房地产市场价格会处于下降趋势。6月16日，国际信用评级机构标普将中国房地产市场前景预期从“稳定”下调至“负面”，并预计未来6-12个月中国房地产价格可能会有10%左右的降幅。

但是，房地产市场不至于硬着陆，主要原因是保障房建设规模会超过商品房。根据国家统计局公布的数据，1-5月份，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。该两项数据均远远超过固定资

产投资数据，可见，房地产投资在保障房的庇护下并未降温，但估值中枢会因为保障房的上市而下降。

未来的房地产有风险，将以保障房融资的坏账方式表现，而不会以房地产硬着陆的方式显现，这是中国房地产市场的特殊之处。