开发商又与政策"躲猫猫"——"一房一价"政策满月追踪

  针对开发商坐地起价这一顽疾，发改委要求从５月１日起，所有楼盘必须一次性公开全部销售房源，并做到明码标价、一套一标，不得擅自涨价。

    一个月过去了，“一房一价”政策执行得如何？曾经扑朔迷离的房价能否摊在阳光下？记者在深圳、广州等房地产热点城市进行了追踪采访。

    开发商三招应对“一房一价”规定

    国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求从５月１日起商品房销售实行一套一标，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

    然而“上有政策下有对策”。记者走访调查发现，针对发改委的明文规定，开发商通常采取三个“招数”应对：

    一是“遮遮掩掩”。记者走访了多个楼盘销售中心发现，只有少数楼盘严格按规定在显著位置放置标价牌。深圳宝安区一在售楼盘的营销中心就没有明显的标价牌，但销售人员表示他们已执行“一房一价”规定，每套房子都有价格。但购房者只能通过销售人员口头得知自己看中的房子的价格。

    二是“阳奉阴违”。最近记者以购房者身份走访了位于深圳龙华的“中央原著”楼盘，在销售现场看到，３栋６ＣＤ的公示价格为每平方米３３５８３元。而记者在深圳市规划和国土资源委员会网站上查询发现，该房备案价格为每平方米２６４００元。两个价格之间的差距非常大。记者在位于该片区的其他楼盘也发现了此问题。

    更有甚者，还有楼盘的售价超过备案价格。以面积为６３．１９平方米的深圳“金地上塘道”１０栋１单元１６Ｂ为例，销售人员告知的最终售价为１５２万元，而深圳市规划国土委网站的数据显示，这套房子备案价格为每平方米２３８１７元，据此计算总价应为１５０万元。

    三是“高报低开”。面对明码标价的要求，很多开发商玩起了价格游戏，把商品房备案价格定得远高于销售价，而两者之间的价差就是开发商坐地起价的空间。这样，他们就可以在不高过备案价格的情况下，隔三差五地给房子涨涨价。以广州市番禺区的诺德中心城楼盘为例，６梯１４０２房的标价为１６６万元，实际售价为１０７万元，两者足足相差近６０万元。

    “要买房就赶紧出手，以后还有得涨。”“中央原著”楼盘销售人员对一位正在犹豫的购房者说：“龙华是深圳新近崛起的楼市板块，新盘很多，备案价格一般都在每平方米３万元左右，但实际成交价大多在每平方米２．３－２．５万元，你说这里有多大的涨价空间？”

    有关部门只做格式审查管不住坐地起价

    记者采访了解到，“一房一价”政策没能完全达到预期效果，一方面在于政府执法部门未对那些有法不依的开发商进行严肃查处，使那些“遮遮掩掩”和“阳奉阴违”的现象还有生存空间；另一方面，开发商之所以使用“高报低开”这些把戏，还在于价格备案这一环节存在监管漏洞。为何明显高于实际售价的申报价格能够获得有关部门的许可？

    深圳市市场监督管理局价格监督检查分局工作人员表示，商品房销售明码标价制度已在深圳执行多年，而“高报低开”的问题由来已久。“早在２００９年，深圳市规划国土委就曾就此问题致函物价部门，要求对这种行为进行查处。”

    “但由于商品房价格实行的是市场调节价，地方价格主管部门没有任何法律依据可以查处和干预‘高报低开’的行为。根据目前的规定，我局仅是‘一房一价’价目表的监制机关，只具有格式审查权力，即审查开发商是否按照固定格式公布相应内容，而对于标示的具体价格则无权干涉。”该工作人员说。

      广东省物价局也证实了这种说法。该局表示，“在广东省，除保障性住房价格实行政府定价或政府指导价外，其余商品住房价格实行市场调节价，由经营者依法自主制定。对市场调节价管理的商品房价格，依据现行法律规定，政府一般不直接干预具体价格水平，而主要是规范商品房销售中的价格行为。”

    “如果大米卖出一斤１００元的天价，政府该不该管？”深圳市民周明质疑说，商品固然要由市场定价，但住房问题不仅仅具备商品属性，还具备社会属性，实现“居者有其屋”是政府的重要职责。何况，国家已经要求各地出台房价控制目标。“如果任由开发商制订备案价格，那么房价控制目标还有可能实现吗？”

    据悉，今年１月，国务院颁布“新国八条”明确要求：地方政府要“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”。而房价控制目标“要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”来制定。

    “有形之手”果断出击才能管好楼市调控

    出台“一房一价”政策的初衷是要构建一个公开透明、健康有序的市场环境，从而让房价逐渐回归理性。但从深圳、广州等城市的落实情况来看，这一政策已出现了被架空的危险，政府“有形之手”没有果断出击是重要原因。

    中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，当“一房一价”遭遇无人能管的“高报低开”，沦为了“走过场”的形式时，管理房地产市场的行政之手应在此特定时期有所作为，积极介入商品房定价环节。

      北京大学经济管理研究中心研究员韩世同说，在１９９８年到２００３年，楼盘销售其实已经是明码标价。随着房地产市场不断升温，开发商才耍起了滑头，玩起“躲猫猫”的游戏。对此，政府应当干预，还消费者以知情权。财税部门掌握开发商的成本利润情况，应该与房管部门合作，监控行业动态，维护房价的合理定价。

    专家们指出，“一房一价”是落实国家楼市调控的重要举措，各地各部门应当尽快从两个方面抓起：

    一是尽快出台“一房一价”实施细则，将备案价格与房价控制目标挂钩，比如将房价控制目标分解到各个片区，每个楼盘的价格都不得高于该片区房价控制目标。同时赋予执法部门更多的监督查处手段，对于屡教不改的开发商实施重罚。

    二是加强协作，防止推诿扯皮。楼市调控是一项系统工程，涉及国土房管、工商物价、财政税收等众多部门，如果不能齐心协力形成合力，就会出现“九龙治水”的尴尬。当前楼市调控已经进入由量缩转为价跌的关键时期，只有扎紧篱笆，堵住窟窿，调控措施才能奏效，群众的期望才能实现。