“商改住”成稀缺项目 上演最后的疯狂

　6月1日起，市住房城乡建设委员会联合多部门出台的《完善商业、办公类项目管理的通知》将正式执行。从此以后，北京“商改住”项目将不再有增量，这意味着符合“限购”条件的外地人可购买房屋的最后一条路即将被堵死。尽管市场调控逐步推向纵深，但硬币的另一面却是，存量“商改住”项目将成为“稀缺”，而这种“稀缺”足以掩盖商住楼[最新消息 价格 户型 点评]盘的天生缺陷，令“商改住”项目在垂死前上演最后的疯狂。

　　限购后“商改住”火速上位

　　自2011年2月16日，北京市公布房地产调控细则“京十五条”之后，不能提供连续五年纳税或社保证明的非京籍居民暂时失去了购买北京住宅的资格。在失去了外地人强大的购买力支撑后，北京楼市立即转冷，尤其是直接受“限购令”打压的住宅市场，直接进入“冰河期”。

　　据市房地产交易管理网以及中介结构的统计，2月份以来，全市商品房成交在新房和二手房市场均遭遇重创，市场景气度连续下滑。

　　链家地产研究部统计显示，与1月份相比，5月份全市新增客源量大约下降了21%，部分区域的客源减少幅度超过50%。当前，整体市场的供需比在1比3左右，个别区域甚至首次出现供需倒挂的现象，即供给大于需求。

　　而伟业我爱我家市场研究院的统计数据显示，2011年5月中旬北京一手住宅成交量约2043套，比5月上旬下降2.5%，比4月下旬下降26.3%，继上旬之后成交量再次下滑。

　　住宅市场遭遇“冰封”却造就了商业地产的“火热”。日前，SOHO中国[简介 最新动态]在网上拍卖的多套商业地产，纷纷被买家以“政府最高限价”买走，这显示市场对于商业地产的需求依然十分旺盛。而此前一直处于边缘状态的“商改住”项目也顺势上位，成为刚需市场的“香饽饽”。伟业我爱我家统计的数据显示，春节后，“商改住”项目较集中的区域，二手房成交量非常大，截至4月份时，二手“商改住”产品的需求量已占北京二手房市场整体需求的近三分之一。

　　叫停后已有项目成稀缺

　　按照市住房城乡建设委员会出台的《完善商业、办公类项目管理的通知》，“商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。”对此，业内人士称，这意味着商业用房改作住宅，包括目前市场比较火热的“开间”和“LOFT”项目将被全面叫停。

　　事实上，将商业地产设计成“公寓”或是“开间”以及LOFT等适宜居住的户型，早已是开发商“曲线入市”的基本手法，而强大的市场需求则是开发商此举屡试不爽的保障。

　　此前，丰台宋家庄附近的红狮家园由于地理位置优越，这个“商改住”项目曾出现一开盘即被抢购的现象。以往大开间的商业用房销售时，有的开发商随便隔出一定空间就能分割出售，但此次《通知》明确，今后将禁止擅自进行商业房屋分割测绘，商业、办公类项目要以界限固定、可独立使用并又明确唯一编号的房屋作为登记基本单位，商业办公项目“分而卖之”的路从此也被堵死。

　　链家地产首席分析师张月认为，该政策主要是规定不能擅自改变用途，尤其是将商业项目改为住宅项目，未来该政策执行后，“商改住”难度增加，部分项目的销售将受到影响。

　　目前距“6·1”大限时日不多，开发商的运作空间已经收窄。不过，《通知》同时规定，已经取得预售证或者测绘后已经备案的项目仍按照以往的程序正常销售。

　　“这种楼盘以后再也找不到了”

　　记者发现，目前北京在售的“商改住”项目大多是“民用水电”，而天然气则一般只有较大户型的“LOFT”才能提供。很显然，从居住条件而言，以商业、办公立项的楼盘用于住宅而言具有先天缺陷，但强大的购买需求却足以掩盖这些缺陷。

　　“4月份开的盘，LOFT户型基本售完，二三十平方米的小户型也已经基本卖完，只剩下一些五十多平方米的平层”，在丰台区马家堡东路的“7克拉[最新消息 价格 户型 点评]”商业地产项目售楼处，销售人员告诉记者，“虽然在售的项目是50年的办公楼盘，但因为价格相对较低，并且北京已经出台相关政策，这种楼盘以后就再也找不到了，具有一定的稀缺性，现在不买以后就买不到了”。

　　记者在上述楼盘售楼处的“销控表”上发现，如销售人员所讲一样，在售的两栋楼大多数房源已经处于“已售”状态。“买我们房子的人70%都是住户，还有一些是真正的办公用，另外一些是投资”，“7克拉”销售人员告诉记者。

　　“前期一些低层的都已经卖完，现在在售的都是一些中高楼层的房源，价格也相对较高一点”，朝阳区中建玲珑山[最新消息 价格 户型 点评]项目的售楼人员告诉记者，该项目将于下周与某门户网站举行一次“团购”活动，均价差不多降低一千元左右，如果想参加团购，必须要在周一至周五到售楼处提前预定。记者感觉到，该销售人员对于购房者的口气明显不同于住宅项目的销售员，而对于记者表现出的购买意向也并不是很在意。

　　“商改住”的疯狂   折射市场的扭曲

　　“商改住”楼盘作为一种有先天缺陷的产品，本应该在优胜劣汰的市场经济规则下逐渐被淘汰，但却因人为的调控而从幕后被推上前台，乃至成为主角，这很难不让观察者产生“存在的即为合理的”的假想。那么，“合理”背后的逻辑到底是什么？

　　很显然，“商改住”项目存在的合理性就在于它拥有“住宅项目的替代品”的属性，而这种属性的发挥决定于住宅市场的供给与需求。在“限购令”下，住宅市场被严重地扭曲，正常的供求关系已经得不到市场化的表现。很显然，“投机性”的需求会因此而被打压，但“刚性需求”又何尝不是被同等程度的打压？

　　在经济学基本原理中，替代品的需求量与被替代品价格呈正相关关系，而如今住宅市场在行政打压下已经失去了价格信号，供给被冰封，那么作为替代品的“商改住”项目没有任何理由不会借机上位，以“主角”的方式去堵住住宅市场的“窟窿”，而需求的提高又很难不拉高价格，而在“买涨不买跌”的市场逻辑下，“疯狂”在所难免。

　　这次“疯狂”的决定因素在于其内在的替代品市场被扭曲，这种推动力是内生的，是有生命力的。可以预期，在行政性的强力控制之下，表面上的波涛汹涌最终会归于平静，然而，“商改住”的生存土壤一日不被清除，风平浪静下的暗潮涌动也同样不会停止。