部分开发商降价促销 担心政策继续收紧

　“在目前的政策氛围下，企业最主要的任务是保持稳健，走一步看一步。”一向比较低调、很少公开发表对市场观点的碧桂园集团董事会主席杨国强近日向上海证券报记者表示。

　　5月15日，碧桂园今年的重头项目南京凤凰城开盘，现场气氛热烈，据开发商介绍说当天涌入售楼处的达2万人次，在一定程度上反映出在刚性需求支撑下，低价楼盘仍受到市场追捧。

　　“S122省道开通后，南京市中心到碧桂园凤凰城的车程是20分钟，而该楼盘的单价比南京市区同类楼盘低一半以上，买一套自己住或者投资都是可以的。”南京市民冯先生告诉记者，他在5月14日参与认筹，排号为125号，而到15日开盘当天，认筹人数已经超过3000人。根据销售人员的介绍，购房者需要交纳1万元认筹金才能参与选房，如果没有选到合适的房源，认筹金在15至45个工作日内可退回。

　　5月15日恰逢周末，当天的气温高达30摄氏度，但仍有大量购房者冒着高温前往碧桂园凤凰城，吸引他们的主要是开发商开出的较低价格。在南京市区商品房价格动辄达到1万至2万元/平方米的情况下，碧桂园凤凰城开出的价格是均价5000元/平方米，记者在现场看到的最低折后价为4057元/平方米。这种价位显然很有吸引力。而根据有关人士介绍，碧桂园在数月前曾准备将销售均价定为近8000元/平方米，但在充分考察和评估了楼市调控政策等方面因素后，碧桂园最终选择了低价促销。

　　一位在房地产业从业多年的人士介绍，目前推动开发商降价的最大动力并非资金压力，而是未来调控政策可能加码的忧虑。除了限购、限价等政策外，近来有关部门就房地产市场各环节出台的规范性细明显增多，调控力度逐步加大。“一房一价要雷打不动地执行，开发商随意调整价格的空间已经不存在。广东一些地方甚至硬性要求单一楼盘销售价格3个月内涨幅不得超过5%。这些做法都是此前历次调控中不曾见到的。未来还可能有更多政策出台，在此背景下，开发商坚守价格其实没有意义。”上述人士称。

　　根据记者了解，他所称的“硬性要求单一楼盘销售价格3个月内涨幅不得超过5%”的做法出现在广东增城，这直接导致当地房价在5月前10天下降20%左右，部分楼盘甚至出现近40%的跌幅。而从全国来看，上周多地楼市出现标杆房企大幅降价，降价楼盘几乎无一不受到市场热捧，这也反映出刚性需求仍较强劲。

　　“降价楼盘的热销不会令房企盲目乐观。开发商的集体判断是，总体来说，今年房价可能出现‘跌两个月、涨一个月、再跌两个月’这种情况。市场不会好到哪里去，在这种情况下，快速降价回款将是明智房企的选择。”易居(博客)中国一位销售总监表示。

　　对政策风险的充分认识已经令众多房企看空楼市。SOHO中国董事长潘石屹(微博 博客)日前表示，为了让房价出现实质性下降，有关部门可能继续收紧按揭贷款，甚至可能打出停止按揭贷款这张“底牌”。“给保障性住房提供按揭贷款，商品房一律不提供按揭贷款，这样商品房的房价一定会降下来。”潘石屹称。在他看来，促使价格真正回落的关键是要调整供应量和需求量，但现在商品房供给不足问题反而没有得到根本解决。在这种情况下，收紧按揭可能是限制需求的最好办法。

　　房企化解政策风险的另一个做法是积极转型。一向以开发低密度住宅著称的碧桂园今年也首次提出，要向高层公寓等高容积率的住宅类型转型。公司将充分利用土地资源，建设中小户型普通商品房。“这一方面是响应政策导向，另一方面也有助于公司提高总收益水平，化解净利率下降带来的压力。”一位接近碧桂园的人士称。