专家观点
九九房搜索市场部王伟伟
改善性购房面临阻力
新政中房产抵押款不能用于购房的规定对于改善性需求的用户来说，政策出台之前，可以抵小房换大房并用抵押贷款一次性付款。
二轮新政严格打击以房产抵押款购房，抵小换大买房不再可行，只能卖小换大，而新政策中有关房产所得税部分又明确规定“对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税”。
应缴纳的税金增加，且丧失了全款买房的议价空间，显性的改善性购房面临重重阻力。
“链家地产”副总裁林倩
价格下跌可能性增大
7月以后成交价未进一步跌落，9月甚至略有增长的情况下，业主预期价格与实际成交价格差距再次拉大。10月份业主预期依旧乐观，但二次调控抑制需求趋势进一步明显，部分需求被阻挡在成交门槛之外以及部分需求在业主报价不断走高下观望，都会促使成交价下跌，从而影响业主价格预期较高的心理，导致价格进一步深度平抑。
亚豪机构副总任启鑫
影响中端市场
由于需求的差异性，高价、低价房源的客群受政策调控的影响一般会相对较小。对中端房源的影响逐渐显现。
高端物业投资客的资金充足，难受此轮新政的影响；而低价房源购房者，观望情绪较小。相应的，中等价位房源的需求锐减明显，信贷再度收紧之后，购房者资金压力陡增，故此轮调控的效果将率先从中端市场开始，进而再向低端、高端市场蔓延。
华高莱斯副总公衍奎
政策调控是拦坝蓄水
“新五条”是4月出台政策的落实、延续和细化，这种政策和目前的金融市场是有矛盾的，现在的货币政策比较宽松，黄金、股市、艺术品都在上涨，而控制房价不上涨显然不能从根本上解决问题，实际上，不管是新政策还是老政策都是在拦坝蓄水，最后能否拦截成功要看博弈结果。
二手房市场再现低价抛房
受第二轮9·29新政调控及十一长假影响，10月上旬京城楼市成交量出现大幅下滑。二手房住宅成交量更是锐减了7成多。业内人士预计，受第二轮调控和季节因素影响，四季度北京楼市二次探底，已成定局。
二手房成交惨淡
根据北京市交易管理网的数据，二手房方面成交惨淡，数据显示10月上旬（10月1日-10月11日），全市二手房住宅仅成交2590套，十一期间有几天的成交量甚至只有个位数，环比降幅达到49.3%。
从成交量锐减的情况看，赶二次调控政策末班车的购房者相比第一次新政明显减少，相比5月初的火爆成交，在第二轮宏观调控下北京楼市并没有出现明显的末班车效应。虽然部分9月底的成交在国庆期间签约使得国庆数据甚至相比因为60年大庆的去年同期更高，但是调控的效果已经明显。
中原地产认为，之所以赶末班车的少，是因为二次调控新政执行有力，相比第一轮调控政策中，很多政策都有明显的缓冲期，本轮调控政策中的首套房信贷政策、契税政策在北京基本是立刻实施。这使得很多购房者明显期待市场出现量价齐跌。而在9月开始逐渐失去理性的购房者再次出现观望。
同样受政策影响的还有计划售房的二手业主，据九九房搜索数据显示，十一期间，北京市二手房网上挂牌量环比节前一周下降了11.2%，挂牌均价为22321元/平方米，环比下调了1.7%。二手业主出现明显的惜售心态，仍然坚持挂牌出售的部分业主也调低了心理价位。
业主再抛低价房源
在成交量下滑和新政的双重压力下，北京再次出现了业主低价抛房的现象。
“就在前两天，我们店连续接到几套低价房源，都在20000元/平方米以下。”21世纪不动产北京安信瑞德加盟店柏林爱乐店的经纪人告诉记者，就在昨天一个业主来挂牌，一套101平方米南向的房子报价只有190万元，合下来只有18800元/平方米，相比周边二手房均价便宜了近2000元/平方米。“这样的房子9月份的时候，基本都在200万元以上。”
但即便如此，该经纪人也表示，现在许多客户又一次陷入了观望。“因为新政，许多购房者对房价下跌又产生了很大的预期。现在约客户看房，很费劲。”
四季度京城楼市将探底
21世纪不动产集团市场总监林蕾告诉记者，不必过分看重国庆长假楼市表现，由于假期内购房者对楼市关注度被转移，这些数据参考价值不大。
林蕾表示，虽然10月份京城楼市将会延续9月楼市的态势，但考虑到受到新政影响，其态势将远不如9月份那么强势。而从10月下旬开始，楼市则将迎来二次下探。
“受第二轮调控和季节因素影响，四季度北京楼市二次探底，已成定局。”林蕾认为未来几个月的楼市数据会“非常难看”，但房价并不会出现大幅下跌的情况。“对于房价走势，更有可能出现平稳下滑的态势。”
黄金周楼市冷热不均
东南门户区表现抢眼
10月初，楼市延续了过去两个月的反弹，呈现平稳上行的态势。据北京市房地产交易管理网统计数据显示，十一黄金周期间（10月1-6日，下同），全市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为782套，较2008年和2009年同期分别增加了46.2%和41.2%。尽管大势出现回暖苗头，但记者调查发现，各板块表现不一。核心区诸多高端住宅成交冷清，城南以及东南门户区，受楼盘促销影响，表现抢眼。
楼市冷热不均
近日，记者从北京市房地产交易管理网了解到，10月1～6日，全市新建商品房（不包括经适房和限价房）网签总量确实为782套，虽然环比国庆前一周出现下跌，但与去年同期相比，上涨了44%。
尽管黄金周整体表现较为平稳，但从9月份以来各住宅板块来看，两极分化严重。据近日新浪乐居联合链家地产独家发布的数据显示，位于望京的东湖湾名苑，位于东直门的铂晶豪庭，以及位于丰台区右安门的嘉特美大厦等5个楼盘出现零成交。
与之相比，大兴楼市依然保持着较高的关注度。保利茉莉公馆、金地仰山、绿地西斯莱公馆等多个项目热销。除此之外，位于CBD东南门户区的多个楼盘亦反弹明显。比如地处五方桥板块的海棠公社，其于10月中旬即将推出的180-300平方米下叠产品，黄金周期间现场客户到访量剧增。
楼盘促销升级
近期楼市的冷热不均，加之国庆前，住建部、银监会、国税总局等部委，发布了包括提高购房贷款首付款比例，减少税收优惠等五项调控措施，使得各楼盘纷纷加大促销力度，或打折降价，或采取“低开”策略。
近日，记者实地采访多个楼盘了解到，受此次调控影响，各区域楼盘不得加大促销力度，或采取低开策略。首当其冲的当属通州。据了解，珠江拉维小镇不久前推出96套特价房，团购单价可直降万元，最低1.58万/平方米，均价1.68万元/平方米。这是通州楼市近期最大降幅。而计划在9月份推出865套房源的华业东方玫瑰，开盘价预计在1.6万元/平方米左右，比周边一些二手房售价还要低。此前领涨到2.5万元/平方米的个别项目也预计在9月初推出后期楼盘，凭VIP卡最低购房价为1.58万元/平方米，直接下调近万元。
近日，通州楼市的调整，迅速向其他板块蔓延。以临近东南门户区为例，富力又一城推出部分特价房均价19000万元/平方米。据悉，同样位于该板块的海棠公社，不久前推出5号楼、7号楼特价房源，均价18000元/平方米，总价320万元起。产品形式为180-300平方米的下跃，全现房销售，并赠送30-60平方米花园。
门户区担纲东扩先锋
如果将近期频频推出特价房的通州和东南门户区进行比较分析，后者的优势是显而易见的。首先，就通州而言，尽管有通州新规划作为区域长远发展的支撑，但新政前的房价已经透支了几年后的房价水平。加之持续4个多月的低迷销售，导致开发商资金压力加剧，并且，近期以来入市纯新盘明显增多等因素，都构成了通州房价上涨的阻力。
反观与通州相邻的东南五环，作为CBD东扩的重要战略要地，在不久前召开的首届城市规划设计论坛上，垡头及辐射范围正式被定位为“门户区”。受此利好影响，该板块近期以来一直保持着较平稳的局面。主要原因即供量稀缺。以五方桥板块为例，仅海棠公社等屈指可数。此外，从产品性价比分析，仅需18000元/平方米，就可以享受到海棠公社别墅级社区，以及周边优美的自然环境，而同样的价位，在通州只能购买一处普通住宅。
据北京柏基置业有限公司总裁谢琳介绍，未来垡头商务区的绿化面积将不低于140万平方米，并在萧太后河、大柳树沟河道两岸设计开敞空间，让人们可以享受亲水景观。
从海棠公社所在位置来看，周边高尔夫公园、古塔公园、皇家枣园、白鹿公园与京城花圃基地等五大公园环绕，构成了“天然造氧机”，令整个海棠大社区，空气质量长期良好。此外，社区内部20000平方米的坡地，最大限度地保留了原生地貌、树木，配以溪流、浅滩等，在同类项目中较为少见。
