南宁土地交易管理改变 土地拍卖落实“首付五成”

土地拍卖举行前，竞买人办理签到手续。

广西新闻网记者 谢嘉明 文/图

8月26日，南宁市2010年第二十一期土地拍卖会举行。记者注意到，国土资源部公布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》后，南宁土地交易管理正悄悄发生着变化。

付款时间有所改变

根据有关规定，土地成功拍卖后，竞得者要与南宁国土部门、拍卖公司签订成交确认书。然后自签订成交确认书10个工作日内，再签订土地出让合同。在此次土地拍卖的成交确认书范本上，规定竞得者要在签订土地出让合同30日内交付地价款的50%，余款在12个月内交清。

日前，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求开发商买地50%的地价首付款一个月内须交清。此次南宁土地拍卖执行“首付五成”，正是根据国家规定而制订的措施。

记者查询南宁土地交易记录发现，虽然此前南宁土地拍卖早已要求开发商买地首付款不能低于50%，但在付款日期上有所宽待。在2009年10月14日举行的南宁市第二十七期土地拍卖会上，要求土地竞得者在60日内交付地价款的60%，120日内再交付30%，剩余的10%在18个月内付清；在2009年12月29日举行的南宁市第三十九期土地拍卖会上，要求土地竞得者在60日内交付地价款的60%，120日内再交付30%，剩余的10%在12个月内付清。

业内人士冯强认为，土地首付款50%或60%对开发商来说差别不太大，但付款日期缩短影响就大了。有些开发商现金流不宽裕，就要尽早把其他项目结清筹款，这在很大程度上，提高了开发商的融资能力。

规定项目竣工时间

在当日举行的拍卖会上，还有一条规定引人关注，那就是规定了开工和竣工时间。

在土地出让文件中，规定竞得者在签订土地出让合同之日起一年内要动工，三年内竣工。未能按约定日期开工建设的，每延期一天，要支付相当于土地出让成交款总额0.1%的违约金；未能按约定日期竣工的，每延期一天，要支付相当于土地出让成交款总额0.1%的违约金。

据了解，此前南宁在土地拍卖中，大多是将开工和竣工时间列在《项目建设意见书》中，而没有列入出让成交确认书，也没有标明违约责任。业内人士介绍，出让成交确认书写明了违约责任，约束效力更强。

在国土资源部近日出台的规定中，要求竞买保证金不得低于出让最低价的20%。当日南宁所拍卖的两块地，一块面积约110亩，起拍价450万元/亩，竞买保证金1400万元；另一块面积约20亩，起拍价410万元/亩，竞买保证金500万元。竞买保证金均超过20%。

南宁土地部门有关人士介绍，南宁土地拍卖的竞买保证金基本上都是按照20%以上比例收取。在3月10日南宁市2010年第一期土地拍卖中，位于鲁班路延长线西侧的一块面积约18亩地块，起拍价450万元/亩，如果按照20%的保证金计算，竞买保证金应为1652万元，实际收取竞买保证金为2500万元。位于金浦路面积约18亩的地块，起拍价为1953万元/亩，如果按照20%的保证金计算，竞买保证金应为7189万元，实际收取竞买保证金为7200万元。

期待措施进一步细化

国土资源部公布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中规定：对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，土地部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。在当日土地拍卖中，南宁土地部门在土地出让文件中据此作出规定，如果土地竞得者在合同约定期限内未开工、竣工，又不执行申报制度的，一年内不得参加土地购置活动。

一些业内人士认为，这一规定虽有约束作用，但效力并不大。因为在土地交易中，竞买者可以是单位、团体，也可以是自然人。如果开发商违约后，改头换面以自然人的身份竞买，有关部门很难限制，这导致“限买”土地无法落实。

广西某房地产代理销售公司副经理杨健忠认为，南宁土地部门在土地交易管理中的变化，反映出一个信号，那就是国家各项调控政策正在落实，楼市调控正越收越紧。由于土地付款要求提高、开发期限约束等因素，今后小开发商很难再在土地市场上买到地。