如今，南京楼市在一个短暂的低迷期过后，又开始飘红了。面对这种现状，不少购房者开始抖呵：是否调控的效果已告一段落，市场的拐点将到来？会不会和以前历次调控一样，在一个低迷期后，房价又报复性反弹？
对于这些问题，有趣的是，除了几位开发商笑而不言外，昨天接受采访的专家和消费者均表示反对。大家认为，市场的稳定、房价的理性运行仍将是主流。
4月—7月
南京房价整体下行
自4月15日出台二套房首付5成的新政以来，这一轮号称“史上最严”的调控措施已经给南京楼市带来巨大变化——房价整体下行，交易量萎缩。
有统计显示，江北的许多楼盘房价降幅在20％左右，个别楼盘降幅甚至超过30％。新政出台后的5月份，江北一家大盘首先推出大幅优惠，在单套房总价减8万元的同时，还有每平方米400元的优惠，直接将桥北房价从每平方米9500元拉回到7500元，几乎一夜回到了新政前的水平。
再看河西，和府奥园的精装修房均价仅售1.7万到1.8万，御江金城、保利香槟国际的开盘价也低至1.7万左右，相比新政前开发商对外预报的价格，便宜了3000元甚至更多，实际上将河西整体房价拉回到去年底的水平。
8月
房价出现微涨苗头
7月底8月初，新政后一直在冰点徘徊的南京楼市开始逐步走出销售低谷，销售的持续升温也让一些开发商动了想涨价的心思，近来一些楼盘开始小幅涨价试水。不过，降价、低价的销售策略仍然占市场主导，近期卖得较好的项目基本都有明显的价格优势。
某网站统计，上周末新开的江北三家楼盘，价格都比之前有了变化，比如荣盛龙湖半岛8月9日前的房源均价为4500元/平方米，8月14日开盘的成交均价则为4600-4700元/平方米。河西奥体板块的保利香槟国际和五矿御江金城，在新政之后都曾因价格优势而取得开盘热销的佳绩，最近在加推二期房源时，房价也比之前有了一些上涨。
上一次调控河西跌到八九千，一不留神又蹿到2万，怕啊
这一次也会“越调越涨”吗？
在今年4月份的这波楼市调整之前，南京楼市还经历过两次大的调整，分别出现在2005年和2008年。这两次调整的一个共同点，也是最“吓人”的一点，就是房价在经历一个低谷后，迅速疯狂上涨，恨不得一天一个价。
让南京购房者记忆犹新的当属2008年那次楼市大调整。在最低谷时，河西的万科每平方米不过八九千！可是随后，房价像坐了火箭一样嗖嗖上蹿，同样的房子，价格狂飙到2万！
昨天，几位业内人士说到2008年的行情和如今的南京楼市对比，大家纷纷大发感慨，连称“不一样，不一样”。
2008年那一轮调控：
暴跌，是因为开发商被吓着了
提到2008年那一轮南京楼市大跌，原本谈笑风生的南京一家房地产公司老总叹了一口气：“那次房价大跌，我们纯粹是被吓着了，亏大了！”
据他介绍，虽然此前也经历过2005年的国家调控，但感觉“风声”相对小得多；没想到2007年秋天，二套房贷新政首次实施：二套房首付不低于4成，利率不低于基准利率1.1倍。“消息刚一出来直觉就很猛”，一直熬到2008年，各楼盘你看看我，我看看你，拖了这么长时间，终于绷不住了，南京房价“哗”地飞流直下，“河西八九千、江宁四五千就怕没人买！”
记者随后查到2008年的南京房价。以8月份为例，城南的花雨南庭，4.8米挑高三房，首付仅6万起；宁南的阅城国际花园，均价8900元；位于河西的顺驰滨江奥城均价9000；拉德芳斯统一价8900元每平方米。
“这事，说到底开发商是吓着了。调控政策一出来，开发商压力大啊！以前哪经历过这样的大风大浪？一下子就慌了神，忙着抛盘，房价不降才怪！”南京新卓堂置业顾问有限公司尹总分析说，其实现在回头看来，那时的政策精准性并不算很强——药效是有的，但没治本。所以2009年，当开发商回过神来，房价狂飙猛进就不新奇了。
2010年这一轮调控：
价稳，是因为买家卖家都在“看”
经历了2008年那一轮宏观调控的“大落大起”之后，面对2010年4月底的“国十条”出台，开发商对调控政策普遍开始“看轻”；更重要的是，在2009年的这一波强势反弹中，南京各开发商都赚得盆满钵满，“粮草充足”，心理承受力明显加强，所以大多不忙着降价，看看再说。
更重要的是和开发商的笃定相比，不少购房者开始发慌。一方面，在通胀压力下，似乎没有比房子更好的投资品；另一方面，老百姓对政策开始麻木，尤其是“逢跌必大涨”的南京楼市现实，让不少购房者开始着急起来。
“要说力度，这一次的‘国十条’比2008年的调控力度大得多，尤其是二套房首付五成、停贷三套房贷，这个贷款政策绝对够严厉！”南京新卓堂置业顾问有限公司尹总说。
采访中，多位业内人士均认为，如果接下来国家不出台更为严厉的宏观调控政策，南京房价出现大跌和大涨都不大可能。
2004年
《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。
◆市场反应：全国各地房价继续大肆上涨。
2005年
发布《关于切实稳定住房价格的通知》（老国八条）和《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条），对不足2年转手交易的，按售房收入全额征收营业税。
◆市场反应：房价继续上涨。
2006年
《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。
◆市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。
2007年
《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》。
◆市场反应：当年市场价格暴涨，地王频现。政策出台后，2008年，全年房价出现明显下跌。
2008年
《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，松绑二套房贷。
◆市场反应：其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后大涨。
2009年
《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》（国四条），个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
◆市场反应：短期内现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。
2010年
“史上最严厉房贷”，要求二套房首付比例不得低于50%，全面遏制三套房贷款。
◆市场反应：一度出现零成交，近期有回暖迹象。
