香港《信报》发了一篇社评,为内地楼市忧心忡忡,原因是最近有一类“利好”消息漫天飞,比如“政府有意放宽第三套房的借贷”、“房地产市场调控政策可能取消”、“国资委授意央企取地”,该社评认为,这是在有意营造一种“楼价有望再起”的乐观气氛。
还好有个银监会,这种气氛在8月5日这一天就戛然而止了。
当天一早,两条重磅消息放了出来,说是银监会建议商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷,而且还要求进行新一轮压力测试,将房价最低下跌60%的恶劣情况纳入考虑。
当天晚上,银监会就针对这两条传闻做出了快速反应,说是各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断,也不代表房地产信贷政策可能出现变动。这完全就是对以上两条消息表示了肯定。
“打蛇要打七寸”,银监会主席刘明康完全知道楼市泡沫的七寸在哪里。管住银行、管住信贷,就是要管住开发商、投资客的钱袋子,管住货币,这是一场楼市里的货币战争。
从4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》起,信贷紧不紧,房价跌了吗？我们不能随便采信数据,因为现在楼市里也已“野鸡”数据漫天飞了。不过,8月5日央行发布的《2010年第二季度货币政策执行报告》中的数据还是值得信赖的。
央行的数据说了什么？房地产贷款增速明显回落,但是,房屋销售价格只是涨幅放缓。6月份,尽管全国70个大中城市房价环比下降0.1%,出现了自2009年3月份以来的首次负增长,但就新建商品住宅售价而言,北京仍然是同比涨幅最大的五个城市之一;二手住宅售价同比上涨7.7%,杭州也在同比涨幅最大的五个城市之列。
如果房价没有真跌,原因只有一个,那就是信贷还不够紧。这个问题一定要搞清楚,百日新政楼市不跌,不是什么刚性需求,泡沫就是泡沫,投资品的价格由钱多钱少决定,在这个问题上不能被忽悠。
实际上,央行也认可房地产各项贷款指标增速只是从5月份起才出现明显回落的,对于个别城市高企的房价来说,从紧才刚刚开始,还不够劲。不够劲的原因呢,不仅是持续时间不够长,还在于这一场楼市里的货币战争,根本就不是一场公平的战争。
在这场货币战争中,参战者有这么几位,投资客、开发商、地方政府、银行、银监会,但是,对垒的形势是投资客、开发商、地方政府加上银行,一起和银监会作战,四比一。道理很简单,只有银监会还代表着中央政府希望房价跌下来,其他四位没有一位不是房价泡沫的既得利益者。
投资客、开发商、地方政府的既得利益好理解,银行呢？其实一样,银行把房地产贷款当做最优质的资产,因为房价只涨不跌,银行只能做趋势投资者,银行与银行也是对手,没有道理不做房贷、开发贷。只要有开发商和炒房客的贷款需求,就会有银行源源不断的信贷供给,“需求产生供给”,这不是货币主义,是凯恩斯。货币主义者反对一切政府干预,而凯恩斯坚持政府需要干预需求。
如果没有政府干预,如果没有银监会监督,在完全自由放任的市场经济里,银行的行为将和炒房客没有任何区别。这正好就是美国人的次贷危机爆发的根源,美联储管不住银行,管不住金融市场上永无止境的金融创新,金融衍生品成为了新的货币,“每个人都能创造货币,只要它能被人们所接受。”
中国的银监会刚刚目睹过美国的联储的失败,总不能前后脚就再干一遍傻事吧。中国没有影子银行的问题,也没有太多金融创新的问题,我们还没有到那个境界,中国只有银监会管不管得住银行的问题,所以要一而再、再而三的强调、测试、监督、检查,不达目的不罢休,房价不降,就是监管不力,就是失职。
其实,银监会的难处不止是管不管得住银行,楼市的货币战争已经不止是一国境内的事情了。就在前不久,王英伟先生,新加坡某地产投资公司的大中华区执行主席,说“中国内地没有楼市泡沫”,因为海外投资者还被挡在门外呢;还有一位西班牙对外银行的常驻香港首席经济师,说买房子钱不是问题,“想融多少就融多少!有钱的、看好中国房地产行业增长的到处都是,欧洲人、美国人、新加坡人……”这是一场国际化的货币战争,好在中国的市场化、国际化还不够,银监会还可以在外管局的帮助下挡住热钱。
最后再说说下跌60%的压力测试。大家一开始都不信,先是不信消息是真的,然后是不信房价真能跌60%。我现在也不信房价能跌60%,就像2009年春天北京房价小阳春时,我不信房价一年后可以翻一番还多一样;还像2007年上证指数6124点时,即使相信要跌也不相信会跌到1624点一样。
西方经济学家中的理性预期学派相信人是绝对理性的,市场是绝对正确的,但是人哪里有什么绝对理性,所有的预测都只不过是凑合罢了,都是根据最近的情景来做决策的。人就是这种东西,说有可能下跌60%你不信,但是你以前肯定还不相信可以跌30%呢,一旦有了60%的坐标,30%就不是遥不可及的了。
永远也不要说不可能。房价会怎么跌30%呢？我告诉你,第一先跌10%,第二跌个20%,最后跌到30%,再往以后呢,大家的“凑合理性”就要发挥作用了,房价会因为下跌而下跌,银监会让做一个60%跌幅的极端测试,也不是没有道理的。跌一个50%、60%,房价也只不过跌到2009年小阳春时的水平。
