国家统计局日前公布的数据显示，截至今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。据此，有房地产市场专家认为，这一库存量比2009年末的19947万平方米库存略有下降，属正常水平，但因受新一轮调控政策影响，部分城市商品房成交量已经大幅下滑，随着下半年供应量进一步增加，预计到年末开发商将面临较大库存压力，或将主动降价消化库存。
比起目前活跃于房地产市场的一些“大嘴”动辄宣布房价将下降一半之类的宏论来，这位专家的观点无疑留下了充分的转圜空间，未来房价下降只是建立在“或”的基础上，这个带有文言色彩的词，翻译成现代人听得懂的话语就是“可能”。这是一种永远不会错的预言，但是它对正在持币等待购房的民众来说，却是一点用处也没有的。
未来房价下降的可能性到底有多大?国家统计局提供的全国商品房待售面积给我们提供了一个分析的尺度。19182万平方米商品房正在等待买主，这个数字看上去似乎十分庞大，但是只要把它放到中国这样一个人口大国除一下，那么几乎又是微不足道的了。简单地说，目前一套商品房一般都在100平方米左右，那么，这一个待售面积差不多折合190万套商品房。通过这样简单的算术换算，我们就必须承认一个事实，相对于全国广大的购房需求，这个数字实在太小了。
而且，国家统计局公布的数据是全国的汇总数，它并没有给出每一个城市的商品房待售量。但是，我国目前房地产市场所出现的矛盾，集中于北京、上海、广州等特大城市，这些城市由于占有相当强大的社会资源，经济发展也处于全国头牌地位，对全国各地产生了巨大的吸引力，也成为投资投机性购房资金高度聚集的地方，使商品房市场长期处于供不应求的状态，房价也居高不下，成为一个突出的社会问题。很显然，在这些特大城市中，究竟有多少商品房正在苦苦寻找买主而不得，是有必要打上一个重重的问号的。
随着本轮房地产市场调控的逐步深入，目前一些城市的商品房销售确实出现了变化，最明显的就是销售量开始下降，而且经常有各地零星的报道称房价正在松动。但是，这是否意味着未来一段时间房价会出现下降呢?答案显然没有那么简单。在调控政策出台之前，舆论铺排的是商品房普遍处于供不应求的状态，开发商习惯于捂盘惜售，何以在调控政策出台后这些捂着的楼盘就成了积压在开发商手中的“烫手山芋”?
很显然，目前商品房销售量的下降，更多的是持币待购者对房价下降产生了热烈的期待，但是，这种期待有多少现实基础，却是不能抱以太乐观的态度的。须知市场有一个简单的道理，虽然消费者总是期望买到价格更低的商品，但是他们并非是铁板一块，只要房价下降到了各自的心理价位，就会有抄底者入市，很快就能把价格再次托上去。
这些抄底奢中，不仅有准备购买居住型住房的消费者，更有大量炒房的投资者，或者说投机者。尽管目前的调控政策对投资投机型购房有很多限制措施，但是只要国家对住房消费不准备返回到昔日的福利分房，那么，商品房作为一种商品，就不可能与投资投机型购房彻底决裂。因此，指望商品房价格出现大幅度下降，到底有多少现实可能性，也就可想而知了。
长期以来，伴随着房价的节节走高，总是有一些专家提醒消费者，房价将在未来出现大幅下降。这种很对胃口的市场预测使一些消费者不断地推迟购房行动，但结果却是他们眼睁睁地看着房价的上升，离购房的目标越来越远。在本周出版的最新一期《三联生活周刊》上，其“个人问题”栏目刊登了一位上海青年的文章《你愿意嫁给我吗?》，诉说了他们一家多年来不断地期盼房价下跌而错过了一次又一次购房机会的痛苦，以至影响了他的“个人问题”。
现在，这个“大考”题目再一次横亘于这位青年的全家面前，这一次，他们是继续持币观望，等待房价的下跌，还是赶紧买房，躲过房价的继续上升?这不仅是这位上海青年需要认真考虑的一个问题，实际上已经是整个中国面临的一个哈姆雷特式难题。
相关评论
金九银十是房价整体下降的开始
文/牛刀
以本轮调控的时间来推算，今年的金九银十正是全国房价整体下跌的开始。根据2008年的调控政策的执行情况看，从政策的执行到真正产生效应需要两个月，而真正促使房价全面下降，需要半年。从今年5月1日开始正式执行调控政策，正好是10月份，由于信贷政策的严厉，又能促使整体房价开始进入下降通道的时间略早一些。
无论如何，这一次资本给了政府以深刻的教训，知道一任资本胡作非为的后果，理论上不会轻易放松对资本的管理，尤其是，蒜你狠、豆你玩后，引起决策层面更加警惕。但是，因为政府的利益深陷其中，一时想拔出来，又是不太可能的事。
那么，在结构性泡沫破灭的过程中，尽管没有加息，尽管流动性依然泛滥、尽管仍然处在负利率水平，但是，投资投机性需求被有效地逼出了市场，真正的刚性需求能够买得起现在住宅的比例不到25%，这就是我们看见的成交量大幅萎缩75%的主要原因。
到了金九银十，开发商至少遇到三大问题：第一大问题面临资金问题。年底是偿债高峰，无论是不是上市公司都面临年底还债的问题，而且，今年的贷款一旦偿还，是否能够续贷也是很难说的事。对于中央政府来说，今年还要依赖开发商对GDP做点贡献，明年就不需要开发商了，因为大量的社会保障住宅一旦启动，同样能拉动房地产相关产业的发展。这样，房价如果降幅不大，政府还有出台更严厉政策的空间。
第二大问题是上市的开发商今年业绩普遍下滑，为了财报，必须加大销售力度。到了金九银十，离年终只有两个月，业绩上不来，要影响明年一年的发展，像万科等不断加大降价力度可以看得出来，上市公司要做降价销售的领头羊，而且，降价幅度将逐步扩大到30%至50%的区间，促使全国房价的整体下降。
第三大问题是涉及房地产的信贷政策将更加严厉。追究土地出让金、对投机炒作过度的城市三套房贷提出严禁、二套房贷不低于五成等等，都是明令禁止信贷资金流进房地产的信号，实际上，上半年涉及房地产的新增贷款下滑3%，进入下半年，涉房地产的信贷资金下滑福大更大，从目前情况看，整个下半年将下滑15%，实际意味着房价至少会下跌15%。
这三大问题考研的不仅仅只是开发商的资金链，而是整个市场的供求关系发生逆转，真正想买房子的缺少支付能力，就是三代人凑钱也买不起。如果此时，央行再来回收流动性，涉及房地产的过度流动性就会大幅收缩，逼迫开发商降价销售。现在所谓市场回暖，是一种欺骗买家的行为，无论是北京、上海、还是深圳，目前的成交量只有正常年份的四分之一，想撑下去可能没那么容易。
所以，与去年同期相比，今年的十月全国房价将会出现同比下跌，而且，因为下跌幅度与市场购买力之间相差较远，成交量仍然不能有效放大，还将促使开发商加大下降幅度。今年的金九银十，开发商要自食去年房价暴涨的苦果，走上另一条没有鲜花的歧路。
