新政出台3个多月，楼市已进入深度博弈期。放眼南宁本地，虽然降价幅度不大，却不乏精彩……延期开盘、精装修、一口价、起步价等词汇频繁见诸媒体，它们汇集在一起，构成了南宁楼市的乱象。业内人士指出，对于弱势的购房者而言，要读懂这些乱象，或可把握房价跳动的脉搏，摸准楼市的走势，为自己的购房大计增添一份砝码。
给楼盘价值加码
精装修
给楼盘价值加码
近一个月，精装修房密集出现。上周末，润华·尚城街区的主打精装房开盘，而隆源·国际公馆的精装小户型开启了预约；昨日，含3000元/㎡“豪装”的财富国际广场也正式发售。据不完全统计，新政实施以来，有10多个楼盘在售或拟推出精装房，而2009年还不足10个。其中，骋望·怡景湾、同人·学府大道是新盘，值得注意的是，云星·钱隆天下、润华·尚城街区、隆源·国际公馆、财富国际广场这4个楼盘，之前一直卖的是毛坯房，现在都做起了精装。
精装修房虽然有统一入住、减少业主麻烦、环保等优点，但也被购房者认为没有个性。在去年楼市火爆期，并无几个楼盘有闲暇做精装，“反正什么房都卖得出去”。近期南宁楼市泛起的这一波精装潮，其实是新政的“功劳”。隆源·国际公馆营销总监夏光文表示，做成精装，价格并没多大变化，算是对政策、对市场的妥协。
通过价格对比发现，楼盘的精装稳住了房价或带高了房价。比如，润华·尚城街区4月开盘均价6800元/㎡，上周带1000元/㎡的精装房均价6600元/㎡；财富国际广场4月开盘均价8500元/㎡，昨日带3000元/㎡的精装房开盘11500元/㎡；隆源·国际公馆4月开盘均价7500元/㎡，预计带1200元/㎡的精装房均价7300元/㎡。
精装似乎成为了开发商的一艘救命小船，巧妙地躲避了“降价”这个复杂的词语。广西云星房地产集团营销总监钟哲表示，在深度观望期，房企需要通过苦练内功，给楼盘价值加码。
不过，有业内人士表示，精装修房并没有明确的价格衡量标准，市场上有1000元/㎡—4000元/㎡的精装，价格相差很大。而同样价格的精装房，风格与所用材料也不相同，精装房市场还处于比较乱的状态。购房者要多用心去衡量，仔细观察样板间，确认购房合同中的精装细节，再出手购买。
推出特惠房为了拉人气
搞噱头
推出特惠房为了拉人气
据记者不完全统计，近两个月共有10个楼盘推出了一口价房或特惠房。从西西湾最早推出特惠房开始，到香樟林的一口价轰动楼市，南宁楼市的“一口价”渐成蔓延之势。云星·城市春天、麒麟山、大嘉汇·东城、天池山、福满花园、锦秀豪庭、橘子郡、民发·大观天下等楼盘接连秀出了特惠房或一口价。
特惠房最高优惠已达2000元，橘子郡推出楼中楼一口价3600元/㎡，平层4600元/㎡，而其之前在售的均价为6000元/㎡；中等优惠幅度的，如天池山的特惠房优惠了1000元/㎡，锦秀豪庭的一口价房优惠了600元/㎡；优惠较少的如云星·城市春天也有200元/㎡。从价格来说，特惠房对购房者而言无疑非常有吸引力。
钟哲表示，推出特惠房主要是针对部分对价格承受能力不强，并且正在犹豫的客户。上述楼盘的部分销售负责人对记者坦言，近3个月，楼盘的确没有促销，售楼部非常冷清，推出特惠房主要是为了拉人气，带动其他房源的销售。
记者前往调查发现，部分楼盘的特惠房仅有几套，或以低楼层为主，或房源的朝向不好，或户型过大；而好房子或不在特惠之列，或早已卖完，开发商其实是在变相卖差房。记者以购房者身份进行电话咨询，售楼人员便劝你到现场具体了解，而到现场后发现没有满意的特惠房时，售楼人员便又劝你可以考虑其他房子。特惠房，其实是开发商玩的噱头。
不过，也有部分楼盘以特惠的形式在变相降价，加快“清货”。锦秀豪庭1—5层房源一口价5999元/㎡，6—10层一口价6099元/㎡，10层以上每高一层价格贵50元/㎡，相比原来的均价6800元/㎡优惠，虽然销售负责人否认降价，但优惠幅度已达到500—800元/㎡。
给购房者假降价暗示
起步价
给购房者假降价暗示
随意翻一下报纸就会发现，最近的楼市广告常常打出“起步价××”、“最低价××”或“××元/㎡起”这些词汇。比如，红日江景4988元/㎡起，泰国城9188元/㎡起，润华尚城街区6088元/㎡起，龙光·普罗旺斯4980元/㎡起……并且会有一个小小括号标注有“折后”两字。
记者发现，楼盘的起步价一般会比其均价低500元/㎡左右，比其最高价低1000元/㎡左右；同时，打折前与打折后也是不一样的，以前常说的是折前均价，现在打出的折后最低价，价差被“说辞”拉大，一般人确实容易被其吸引。江南一楼盘营销总监刘先生表示，受新政的重压，楼盘不得不以起步价去吸引购房者的关注，“因为他们有预期，就喜欢看到降价”。
家住友爱路的刘先生准备购房，正在观望，他表示，本来心仪的楼盘在自己心理的价位是6000元/㎡左右，突然看到广告5000元/㎡，心里就会一阵激动，“价格这么低，以为是降价了，赶紧去看看，但其实没有那么一回事”。
记者走访发现，目前以4380元/㎡折后价起步的融晟·公园大地，目前折前均价为4800元/㎡，其实与其新政前的价格一样，没有任何变化。同时，龙光·普罗旺斯等几个楼盘也一样。当然，也不否认一些楼盘确实价格有所下调。
楼盘后续压力也许更大
推迟开盘
楼盘后续压力也许更大
在新政出台后一两周内，南宁楼市出现了楼盘紧急抢跑开盘的浪潮。而大浪过后，却是风平浪静，据统计，6月楼市放量大缩水，仅有12个楼盘开盘。7月缩水更大，不到10个楼盘开盘。
新政后抢跑的楼盘，其实已有春节后两三个月的蓄客量，当时大家的观望情绪也并不如现在浓厚。“最近两个月只有低价楼盘敢开盘了，比如江南的楼盘，或价格优惠超出大家预料的，比如市中心的两个江景盘。”西乡塘一楼盘策划经理何兆表示，高价楼盘开盘了也卖得不好。
天域·香格里拉策划经理黄俊锋表示，本来8月份可拿到预售证的1号、2号楼，将延迟到10份推出。而市中心一楼盘的销售负责人也表示，如果楼市不回暖，项目或会拖到明年才上市。多个楼盘的销售负责人也曾表示，当前市场不好推新品。如果不降价仅搞一些打折促销，会担心开盘受冷，不但开盘无功，还会影响楼盘形象；如果真的降价，开发商很“心痛”，并且会引起连锁反应：楼市打起价格战，降价前买了房的业主吵着退房……
“推迟开盘，那又能怎样？如果到明年楼市在政策的压力下继续低迷呢？”广西融昌置业有限公司总经理张玮表示，后续压力或会更大，只有高性价比的楼盘，才会在非常时期，得到购房者认可。
不过，8月份开始，或许会有部分观望了几个月的开发商沉不住气了，基于对后市的担忧和迫于资金的压力，陆续开始放量。据统计，8月会有18个楼盘开盘推出新品，而在楼市“金九银十”9月、10月份也会有较大的放量。
“到时候上市的量多，竞争激烈，开发商在房价方面会有比较大的压力。”钟哲表示，后续南宁的房价以平稳为基调，不会出现全面降价的情况，但会有部分楼盘价格下滑，调整回到它自己的价值空间。“楼盘值多少钱，就卖多少钱”。
