冬天还未真正来临，个人住房按揭贷款市场已是一片萧条，北京、上海、广州等一线城市银行上调按揭贷款利率折扣渐成趋势。
继建设银行北京分行明确将首套房贷款利率上调至基准利率1.05倍之后，10月17日，本报记者了解到，交通银行北京分行也已上调首套房贷款利率，且根据客户资质不同，可上调至基准利率的1.1倍。就在一个月前，这一利率还可以打八五折。
“如果现在买房的话，很有可能年内无法拿到房款。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟说，北京市各家银行个人按揭贷款的审批和放款期限已大大被延长，“最快也得一个半月。”
住房按揭贷款停滞，不过是房地产冬天的一个缩影，更糟糕的是房地产开发贷款的境遇。10月17日，某国有大行授信部负责人向记者坦言，早在年初，房地产开发贷利率就已上浮10%，目前由于额度紧张，部分地区开发利率已上浮30%-50%。
同时，监管正在倒逼银行远离开发贷。中金公司最新调研报告显示，部分商业银行开发贷的风险权重已经调整至150%。风险权重的提升，使得原本就是调控重灾区的开发贷对商业银行完全失去了吸引力。
开发贷利率上浮30%-50%
房地产开发贷风险权重上调至150%，缘自今年6月银监会发出《商业银行资本充足率管理办法(征求意见稿)》时，拟对房地产开发贷风险权重上调至150%。在正式的征求意见稿中，这一条已被删除，但仍然赋予了银监会在第二支柱框架下增加高风险资产组合和高风险银行资本要求的自有裁量权。
“这会进一步占用银行的信贷规模，”某股份制银行信贷管理部负责人告诉记者，个别银行在内部审核时已开始按照150%计算风险权重，这将会压缩开发贷的利润率。
“目前银监会没有更新的调控政策出炉了，但额度是个大问题。”10月17日，一位股份制银行风险控制部门负责人告诉记者，额度有限的情况下，各家商业银行对开发贷都很谨慎，严控新增，且贷款利率普遍上浮。
据中金公司调研，信贷资源有限的背景下，武汉地区的开发贷利率已普遍上浮30%-50%。一些银行会优先选择支持拿地价格较低的项目，即严格实施名单制管理。
按揭贷款延迟放款 开发贷利率上浮3-5成
同时，银行也加强了风险管控。上述国有大行人士告诉记者，该行按照整体风险客户资质、资产负债情况、是否多元化经营、是否涉及民间借贷、是否捂盘惜售及销售回款等情况，进行综合评估。对于参与民间借贷的开发商，他们会坚决远离。
一方面，在销售回款及信贷资金流向控制方面，银行普遍采取封闭式管理，因地制宜控制风险。如合肥一家银行就采取部分项目控制商品房发票，与销售回款挂钩的办法。
另一方面，银行普遍将贷款偿还进度与销售情况挂钩，武汉一家股份制银行就是按销售进度要求还款，楼盘销售40%-50%银行就能全部回款。
此外，银行更加注重贷款抵押落实情况，并对贷款价值比(指贷款金额和抵押品价值的比例)进行了严格规定。中金调研显示，武汉的商业银行贷款价值比一般控制在50%以下，即开发商自有资金+建设企业垫资占项目总投资的50%以上。
部分银行停放二手房房贷
额度紧张之下，一些银行倾向于只向本行支持的开发商的项目发放按揭贷款。据本报记者了解，北京交行、民生等中小银行基本已经停止发放二手房房贷。
房贷利率上浮已成必然。中金调研报告显示，目前按揭贷款利率普遍是一套房上浮10%，二套房上浮15%-20%，且首付达到30%-60%。
