两年前,平阴县一位公职人员还在为2000多元/平方米的房价是否过高而拿捏不定,如今,该地的房屋均价已上升到5000多元。
平阴县地处济南市西南,2010年城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别只有13400元和7300元,房价却一路“高歌猛进”。县城房价的飞涨并非只发生在平阴,从东部沿海到西部平原,许多县城的房价已让民众难以承受。在山东东部的莱州,2008年房价尚在2300元/平方米上下,2009年就上涨到了4500元左右,2010年则飞快地跃升至5000元。
攀升路线图
县城房价的攀升与房地产市场的三个发展阶段紧密相连:先是县城居民买,房价每平方米只有几百元；接着是县城周围乡镇的教师、公务员们进城买房,房价涨至1000多元；再后来,是在外打工的农民工们开始涌入,此时房价飙升,有人称,一日一变。
我省县城真正意义上的房地产开发始于上世纪90年代,虽然开发企业屈指可数,且从资金投入、建成面积、成交量等方面相较现在微乎其微,但它向居民输送了购房置业的思想观念。当时即便在经济发达的荣成,住宅价格也只有600多元/平方米。到本世纪初,政府开始鼓励旧城拆迁,改造商品房,县城出现房产开发热潮。这一时期,县城内的商品房累计销售突破千套,县城开始逐步向周边扩展。此时,县城居民的抢购热潮过去,乡镇干部、教师开始大批进城购买住房,房价上涨到每平方米1000元左右。从2005年开始,越来越多的房地产商进驻县城。有关楼盘的电视广告、路灯广告、大型户外广告牌开始铺天盖地席卷县城。从这一年开始,越来越多的外出务工人员加入了购房大军。
从对各县的采访看,房价的上涨基本上与经济发展速度挂钩。近年来,我省县域经济快速发展,经济总量、财政在几年内实现了较大增长。原居民改善居住条件要求强烈。
土地供应趋紧
为了保住耕地“红线”,近几年我省实行了较为严厉的耕地“占补平衡”政策。采访中,部分县分管国土资源的副县长感到很为难。从长远看,占与补很难达到平衡,土地供应趋紧导致房价上涨。
此外,地方政府为了节约用地,提高建筑容积率,提升城市形象,鼓励开发商建设小高层、高层住宅,有些地方甚至于硬性规定必须建设小高层、高层住宅。这些房地产项目一推向市场,房价便像坐了火箭般跳跃性上涨。
房价走高的另一个原因是高价位营销策略。采访中,鲁中一住建局的办公室主任指着远处一楼盘称,这是全县最贵的房子,超出当地一般楼盘1700元/平方米,以满足县城中高端客户的需求。对此,一些地方政府乐见其成。这位办公室主任分析称,房地产业已成为一些县市重要的税源。如果再加上建筑业,二者所占全县税收总额的比例可达30%以上。
