政策都是少数人决定的，老百姓也搞不懂，你也搞不清楚他今天想什么招，明天想什么招，我觉得大河研究院不能去研究政策，不好猜出来。我们应该研究市场规律，我们从历史中可以看出应该是什么。我只能讲以后怎么办，以后也不是说市场的以后会怎么样，我可能估计一下按照国际惯例看看我们将来会发展到什么样。
保障房？谁有钱就保障谁
一般来说，第一个发展阶段是人均一张床，1949年人均居住面积是4.2多平方米，但是建国30周年还没有改善。从世界各国来说，联合国提出的保障是你有一张床，意思是作为社会的安全网，不要让这些人掉下去，不要让这些人睡在大街上。但是今天我们说的保障房已经不是这个概念了。现在已经不是保障你有一张床了，当我们说税收提高到3500块钱以后，应该纳税的是3000多万人，颠倒了我们对市场的判断，到底我们应该保障什么东西都不知道。至少从现在出台的标准来看保障的是中产阶级，就是谁有钱保障谁。
第二个阶段称“户均一套房”，每个家庭都有一个独立的住房，这个住房的概念解决了家庭的尊严问题。过去我们看到更多的是四合院，好几个人住一套房，或者合居，现在是群居了。第三个阶段是人均一间房，中国发展研究会提出来人均一间房水平达到60%，但实际上达不到。接着就是提高居住质量，当人们居住水平提高后就需要有更舒适的，而不仅仅是供应了，这就到了第四阶段即扩大住房舒适度消费阶段。
发展的过程需要高速的建设
在发展的过程中，任何国家都不可避免地出现用大量的住宅建设来满足住房需求。美国和英国在不同年份中，尤其是二次世界大战之后，他们首先是住房建设，到居住房屋达到了户均一套以上，就是1:1.2的时候才开始出现下降。韩国占GDP的比重接近于9%，而我们国家现在约占12%左右，我们4万多亿的总投资，住宅投资占的比例很低，因为总投资里面大概只有70%是用于住宅的。我们现在全部的房地产投资，占固定资产的比重是22%，如果除去非住宅建设部分，我们占固定资产的比重大概只有12%到13%。其实世界各国在发展过程中都经历过高速的发展期。
从世界各国来看，中国平均一个家庭拥有的房子不到一套。我们用这些证明了现在住宅发展程度是高的，这是在不同时期，世界各国城市化发展过程中，日本、韩国与中国的对比。在同期对比中，韩国、日本远远大于我们。换句话说，如果我们的城市化进程在进入下一个发展阶段后，是不是要进入这样的过程，如果要进入这样的过程的话，我们可能翻两三倍才能满足城市化的基本需求。
到2030年还爬不到顶峰
这些改善性需求里面，城市化率占49%，折旧占24%，居住条件改善占32%，城市人口自然增加占3%。在2020年之后基本上能实现一个家庭有一个住房，然后维持一个低的平均水平。我们不可能出现韩国、日本的增长过程，政府不允许你一下子提高的，我们只能慢慢地爬，爬到2030年还爬不到顶峰，所以我们还得继续往上爬。
决定未来房价走势的条件第一个是家庭结构的变化。即每个家庭的人口是不是在减少，而家庭数量是不是在增多。第二个就是城市化率是不是在提高，我们一定会进入一个城市化率的高增长阶段。农民有钱一定要进城，但是供给量达不到。第三个是经济增长率，如果我们未来几年持续保持8%以上的经济增长，就必然会导致房地产的高增长。
