黄志坚:为什么房价比菜价难调控？-房产资讯--武鸣信息网

从2010年年初的“国十一条”、到4月份的“新国十条”、再到国庆前出台的“国五条”，每一次调控政策出台，很多消费者都盼望着房价大跌，但最终房价却不像人们想象的那样步入快速下行轨道，于是乎有人感叹：为什么菜价都调下来了，房价却“越调越涨”？
    房价是“越调越涨”吗？其实不然。楼市成交量的居高不下是因为通胀、投资渠道缺乏、城市化发展等诸多因素共同作用下的结果，在这样的境况下，楼市已经承担了太多的投资需求。2010年，虽然很多城市的房价一直在上涨，但是上涨的幅度已经在调控作用下明显降低，如果拿2010年的涨幅和2009年的涨幅相比，还是达到了中央提出的“遏制房价过快上涨”的目标。所以，对房价调控更准确的说法不是“越调越涨”，而是“不调更涨”。
    调整价格一个很重要、很有效的办法就是切实增加商品的有效供应。在这一点上，“菜篮子”供应来得要比住房快得多——开放绿色通道，从外地拉来一车车菜，价格马上就下跌——因为供应增加了，市场的结构变了。但是房子是不动产，不可能像卖菜一样从价格便宜的外地大量地调拨，而且房子的开发周期也慢，所以需要通过一些紧缩政策，控制房企的信贷规模以及其在资本市场的融资行为，以此促进开发商加快开发进度、增加销售房源、降低房价。这样才能在一定程度上抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。
    菜、特别是蔬菜不卖会坏，需要降价处理。但是房子不卖却往往会涨。因为城市化进程中，不断扩大的住房需求领先于土地开发的进程，现在中国房地产行业还处在上升周期，出台的政策调控措施不可能毕其功于一役，房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。对不少消费者来说，挣钱的速度远远跟不上房价的上涨速度，无怪乎有人说现在再不出手买房，恐怕就再也买不起房子了。因此，对这些暂时还买得起房子的人来说，只得咬牙买。
    菜的替代品很多，房子却几乎没有。在拉美国家当中，类似里约热内卢那样的城市，其滨海的棚户区已经严重影响了城市的形象和发展。中国是人口比较多的国家，解决住房问题归根结底还是要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难。现在需要一个完善的保障性住房体系，不仅在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展，而且还要按照公开、公平、公正原则做好分配，加强后续管理。这样，大量的保障房建设可以稳定城市中低收入阶层的预期，分流一部分商品房客户，也策应了商品房价格的调控。
    开发商说房子是给富人盖的，从商业角度来说也许无可厚非。但是给穷人盖房子需要政府的担当。“十二五”期间，中国经济的发展重心由追求效率转向注重公平，由关注财富增长转向关注财富分配，这是一个可喜的转变。房地产不能再成为贫富分化的一个加工厂。在房产税之后，借鉴发达国家的遗产税、不动产税、固定资产税等对财富分配的调节税收体系，实现税负在调节社会财富分配的作用，也许是我们的一道新课题。