国家统计局昨日发布1-11月全国房地产市场运行情况以及11月份70个大中城市房屋销售价格指数。数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点;环比上涨0.3%。
从今年初的“国十一条”、到4月份的“新国十条”、再到国庆前夕出台的“国五条”，调控成为今年楼市的关键词。但在历年的楼市调控中，却屡屡遭遇越调越涨的“怪圈”，这难免让人质疑国家宏观调控手段的有效性。实际上，“细节决定成败”，要挤压房价泡沫，遏制房价非正常推高，不能只依靠国家的宏观政策调控，更需要强化许多“细节管控”。
以笔者最近的遭遇为例，笔者始终注意提醒自己保持理性，但还是在开发商精心设计的营销策略下败下阵来。开发商开始对价格始终不明确，只给出一个模糊空间，然后释放各种“打折”的利多，声称只要提前交1万元成为贵宾客户，就可多享受几个折扣，并获得几十元不等的礼物，还可以参与最高奖额为5000元的抽奖，一个月后若选房不成功，这1万元可以申请退还。然后，开发商精心准备了一台营销晚会，邀请有意购房者前来参加体会，氛围十分热烈。等正式开盘时，开发商又宣布前来参加者若未能选中房则可获得200元购物劵。结果，开盘那天，来的人特别多，开发商公布房价，大家都说太贵，可在现场热烈的气氛下，大家都去疯抢房号，所有的房子被一抢而空，没有拿到房号的也因此觉得这房子确实畅销，心甘情愿期待下一轮开盘。
这里详细地说明此一经过，是要说明，房地产开发商现在已经越来越精通营销算计。在国家宏观信贷调控政策趋紧的情况下，他可以用办理贵宾用户等借口提前吸纳资金缓解自己的信贷压力，又可以用精心设计的营销手段营造类似传销的狂热氛围，诱使市民非理性抢购房源，从而使房价在国家重拳打压下依然能够逆势上涨，居高不下。所以，若要真正遏制房价泡沫，在宏观调控不放松的同时，就必须加强对开发商营销环节的“细节管理”，对开发商的各种营销手段予以规范，维护市场公正秩序，才能使房市的交易真正理性。
需要这类“细节管控”的，当然不仅仅是营销环节。此外，诸如开发商的拿地、地方政府官员涉及本地经济政策的言论、新闻媒体的报道等，都是可以对各地房价造成重大影响的“细节”。加强此类“细节管控”，是比单纯地公布几个宏观调控政策更为复杂、艰巨的事情。然而，如果说国家宏观调控政策是战略层面的举措，那么，各种“细节管理”就是具体的战术和战斗，是国家和不正常的泡沫房价之间不得不进行的“游击战”。“细节管理”不做好，宏观调控就必然会千里长堤溃于蚁穴，房价的泡沫就始终挤压不下来，中国经济的这颗定时炸弹、百姓民生的这一慢性鸩酒，就始终撤不下。
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中国楼市能否摆脱“哈里森模型”?
文/倪金节
近日，中国社科院相继发布房地产蓝皮书和绿皮书，从数据计量上对泡沫程度做了测度。整体来看，资产泡沫较之2009年又有了较大升幅。
不过，中国房地产市场的命运或许将开始发生悄悄的变化。以1998年房地产市场化元年计算，本轮房地产周期已经进入第十二个年头。从很多迹象来看，与英国经济学家弗雷德·哈里森的“18年周期”模型颇为相似。
哈里森曾准确地预见美国和英国最近三十年的数次泡沫崩溃。他认为自从工业革命以来，完整的房地产周期维持在18年左右：“房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂(哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”)。最后是历时4年左右的崩溃。”他认为这个规律目前依然在起作用。
按照这个模型，目前的中国房地产市场应该正是处于“胜利者诅咒”的节点。接下来的3年到6年的房地产市场将面临怎样的趋势?
在经历了长达12年的长周期之后，促使房价泡沫不断膨胀的多重因素都开始呈现强弩之末的趋势。虽然看涨房价的因素林林总总，但重大因素无外乎刚性需求、土地财政和货币泛滥。如果刨除这三点，房价泡沫也就失去了存在的基础。
刚性需求经过这几年的不断透支，已经难以支撑房价的继续攀升。当房价已经远远偏离居民收入，且以加速度继续拉大二者的差距，动辄就是20倍以上的房价收入比之际，与大多数老百姓已经完全没有关系。
过去两年，中国放出来近18万亿的新增贷款，随之使得广义货币投放量大幅上涨。货币超发的后果已经随之显现，今年下半年通胀水平的快速走高，足以引起决策部门对于货币超发的警惕。近期央行频繁的货币调控，都使得接下来货币增速势必回落。
在全球通胀的背景下，各国央行将把主要精力用于对付通胀的恶化上。其中，美联储将联邦基准利率从0.5%拉升至4%以上完全有可能。而美元基准利率到4%左右的时候，中国央行也不得不进入加息周期。那么，如此力度的货币紧缩对于房地产投机的打击将是巨大的。
最后，城市土地总是有限的，规划面积不可能无限度扩展。近期有媒体报道称，上海即将正式开征房产税。这固然是为了完善税制结构，同时起到遏制房价的作用，但在我看来，更为重大的意义在于这是启动分税制改革的第一步。只有让地方政府找到新的财源，土地财政才具备终结的基础。而种种迹象表明，土地财政在未来十年逐渐终结是大势所趋。
因此，如果货币紧缩周期不再因房地产萧条而再度放松，如果“十二五”转变经济增长模式的决心不变，那么中国房地产泡沫也将逐渐泄气。
