突然、意外。10月19日晚上，央行宣布自10月20日起上调存贷款基准利率，宣告了此前大部分机构认为“年内不会加息”的集体误判。当天晚上，记者致电几家开发商，很多人的第一反应就是，现在的调控不会再是“空调”了。
一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，五年以上贷款利率由5.94%提高到6.14%，这一数字对买家来说，按100万元30年期贷款计算，利息约增加46337元。按等额本息还款法计算，月还款由5957元增加至6086元，每月多还129元。同样是这一数字，对于依赖信贷杠杆的开发商来说意义则不同，更重要的，这次加息可能只是开始，开发商更为忧心的是中国由此进入加息周期。国家统计局昨日发布前三季度国民经济运行数据，数据显示，前三季度GDP同比增10.6%，CPI同比涨2.9%。9月份CPI同比涨3.6%，涨幅创23个月新高。这一信息进一步增加了人们对下一轮调控的预期。
“组合拳”祭出最具杀伤力武器
至本周，国内已有包括北京、广州在内的14个城市宣布实施“限购令”，并辅以“限贷”和土地、税费、保障性住房等调控手段。始于今年4月的这一轮调控，效果并不明显，甚至一直被诟病为“越调越涨”。此次央行终于“意外”祭出加息武器，“组合拳”全方位出击、力度加码的趋势十分明显。
招商证券（香港）联席董事张春志在接受羊城晚报记者采访时表示，在人民币升值预期强烈、国际热钱涌入中国的情况下，加息是很难的一个决定，但央行最终还是决定采取行动，要解决老百姓的负利率是一个方面，但不难看出最主要还是针对房地产而来，“这无疑是继9月29日调控政策后对房地产市场的又一次打击，至少30%的市场需求被推迟”。
“限购令”出台后，广州、上海等地已经由于贷款因素引发的退房纠纷在增加。业内人士预测，加息之后，短期内退房潮可能更会加剧。据上海某机构透露，其代理的楼盘项目中有多个项目退房率达5%-10%，大部分是因为贷款无法通过审批造成的。而在北京、深圳等高房价地区，也出现退房激增现象。据中原地产监测9个重点城市住宅成交量数据来看，上海、深圳和杭州3个城市上周成交量较9月最后一周分别有一成、六成和五成的下降幅度。有业内人士笑称，传统意义上的楼市“金九银十”，因为加息这种杀伤性武器的到来，会降低“成色”变为“银九铁十”。
立竿见影加大房企财务成本
刚刚公布的房企9月份销售数据显示，万科、保利、龙湖、金地等公司，均创下不俗业绩，多家公司前三季销售已超去年全年，2010年全年业绩已锁定。但9月29日限购令和加息的双重压力下，将让房企资金链再度紧绷。加息立竿见影对开发商的冲击就是财务费用增加，国信证券测算认为，房地产上市企业的银行贷款期限多为1-3年，此次加息幅度为25个基点，将使房企利息支出增大。
截至2010年中报，123家房地产开发类上市公司累计有息负债约达4049亿元。如暂以中报数据为基准进行测算，在10月20日加息之后，按全年剩余73天计算，2010年全板块将需新增利息支付1.62亿元。假设有息负债规模不变，利率不变，2011年全行业将新增利息支付约8.10亿元。以半年报数据测算，此次加息将使万科增加利息支出约5000万元、招商约2800万元、保利约1亿元、金地约4000万元。此外，自2008年下半年步入降息通道以来，开发贷款占比高于上一轮加息周期前———2004年的水平，贷款占比有继续上升的可能，而近两年住房消费对信贷的依赖性也比2004年强。
放缓拿地、避免高价拿地是出路
富国基金首席策略分析师张宏波分析认为，如果加息周期到来，放缓拿地节奏，避免花高价买地才是出路。中原地产研究院的一组数据显示，上半年除了万科和中海两家行业龙头外，保利、绿城、富力等其他房地产商6月末所掌握的现金额都比去年同期大幅增长。除了万科，以及去年基本没拿地的富力和复地外，今年十大地产标杆企业中的其他七家房企前9月购地金额全部较2009年大幅下跌。 其中，尤以雅居乐、金地、绿城等民营房企的表现最为明显：截至9月份，雅居乐仅花了12亿元买地，只占到去年买地金额的1/10；金地的买地金额也只有32亿元，不到去年全年的1/6。
据龙湖地产的一位分析人士称，与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。“今年是一个土地小年，不花高价盲目买地是上策”。
