对楼市而言，注定这是个“多事之秋”。
多部委出台“9·29”新政之后，随之而来是各地“量体裁衣”式的细则的出炉，深圳、广州、厦门、上海……而一批城市也正尾随其后酝酿各自的“地方版”，南京便是其中之一。
不过，“高压”之下，包括南京在内的一些城市却还出现了“抢购”现象。需求“抢跑”，似乎又在提醒着：调控面临的考验，或许比我们想像的还要严峻。
南京紧急商议“地方版”新政
江宁二手房契税已临时调高至4%
南京相关部门昨天已紧急开会商讨楼市调控地方细则，会议间隙，权威人士告诉记者，当前调控抓得很紧，长三角城市中，上海已出政策，杭州也将于本月13日出政策，南京自然也不能“落后”。至于细则的内容，他称还在商议，目前趋向于“上海版”。“最快9号出台，最迟可能12号出台。”
事实上，今年4月出台的“新国十条”已要求各地政府应出台相应的细则，但响应城市并不多。上海、南京此前均未出台细则。不过，此番监管层在平抑高房价上显露出了相当的决心，尤其强调地方政府问责制，在此背景下，地方政府背负的压力不可谓不大：“地方版”不出不行，但力道的把握又比较微妙，毕竟这需要各种利益的平衡。
无论如何，此次一、二线房价上涨较快的城市，都在应声出招了，还是让人们从中看到了楼市平稳的曙光。
而昨天记者还了解到，在市里的细则尚未明确的情况下，南京江宁区已经采取相关措施为细则预热。昨日，江宁房产交易中心契税窗口贴出紧急通知：买房契税临时提至4%缴纳。根据通知，从10月1日起直至南京新政细则出台，无论面积多大的房产，交易契税均按4%缴纳。
有业内人士称，4%的契税税率恰好在国家最初规定的范围之内，而非江宁区擅自制定税点。按照1998年我省出台的《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》，其中第五条规定契税税率为4%。
该业内人士称，购房人平日缴纳的1-2%不等的契税税率，均是根据购房群体以及购买房产的不同而采用的优惠措施，本次“9·29”新政重提了契税相关措施，可能会使部分地区因为响应政策，而取消所有的优惠措施，重新按4%的契税缴纳。
契税优惠的取消，无疑将抬高交易门槛，而未来南京版细则是否也会作出这样的规定，这给市场留下了猜想空间。中介人士表示，税率提高，将使二手房交易受到明显打击，一部分原本已经达成的交易或将落空。不过，也有业内人士表示，4%的契税税率只是暂时性提高，并不是持续太长时间，所以影响也是暂时的。“但从中已经表明地方政府出台新政细则的急迫心情。”
“限购”语境下的“抢购”引人关注
南京一楼盘314套房引来2776组客户
无论深圳、厦门还是上海，其地方细则中的一个关键词颇引人关注——“限购”。这与过去通过调整税收、金融信贷来影响市场走势的途径不同，限购政策是更为直接的行政手段，体现出政府平抑高房价的决心要比之前任何一次调控都更大。
如果说今年4月30日北京出台的“限购政策”还未引起足够关注的话，一个又一个城市发出的“限购令”则不能不引起人们的正视。但匪夷所思的是，在“限购”的现实语境之下，长假的深圳楼市却刮起了“抢购风”，北京亦是，广州亚运城的开盘更是上演了一出“热销大戏”。
尚未举起“限购”大棒的南京，昨天也有这样一幕：板桥一家楼盘314套房引来2776组客户交诚意金办购房卡，尽管这家楼盘每平米11000-13000元的售价并不算太便宜。2776：314，多么悬殊的“比分”，于是开发商只能通过摇号确定“房落谁家”。按照开发商的说法，其中重复办卡的并不少，有效需求估计是1400多组客户。但即便是1400：314，也显露出了供明显小于求的态势，而且也足以表明，市场已在政策严控下抢跑“反攻”。
事实上，“十一”长假南京楼市的认购量虽然同比下降约三成，但由于数据的滞后性，掩盖了眼前楼市“外冷内热”的真实格局。据365地产家居网连续180个小时的“贴身追击”，长假期间南京共有13家楼盘推出了约1600套房源，已售出的有1000余套，销售率超过了六成。在“9·29”新政背景下有这样的销售率，不可谓不“牛”。
严控需求只能是权宜之计
提高有效供给应为正解
限购、三套房贷暂停，“9·29”新政给各地政府指出了眼下调控的方向。综合来看，政策对于多套房的投资投机需求进行压制的目的十分明显。
但是，在供给有限的情况下，需求能否有效地被压制住，还有待观察。无论深圳、广州还是北京、南京，一些楼盘之所以仍然能出现热销的行情，与其说是市场在与政策“抢跑”，不如说是需求的一种本能爆发。毕竟旺盛的需求在，而大量的闲置资金却找不到更好的出口。而此前数轮调控的历史经验表明，一味压制需求，反而可能遭致其后的报复性反弹，如此时不出手，一旦政策解压，随后可能就是更高的房价，更买不起房。
对于“有形之手”打出的重拳，地产大佬任志强以“表停了时间就不走了吗”来形容。他认为，计划经济的土地供给无法平衡城市化、工业化大移民中的人口输入与输出的资源配置矛盾，必然导致部分人口输入城市的住房价格上涨。
南京业内人士李韶辉说，回想上世纪70年代，粮票、油票、肉票、布票、糖票都是政府计划经济配置；1988年通胀时，还发过电视票、冰箱票。不过，取得的效果却有限。计划经济年代发票，背后的含义是：这东西太紧张，你只能凭票买。而现在房子限购，也只能说明房子太紧俏。它透出了这样的潜台词：政府短期内无法提高有效供应，所以只能硬性限制需求。
南林大城市社会学博士孟祥远认为，“限购令”主要是限制外地人买房，但“外地人”界定复杂，难免形成误伤。他以南京为例计算一旦限购可能产生的降温效应。以半年限购1套房为例计算，800万人、接近300万户，每户限购1套，假设只有1%的家庭去各买一套房，也就是3万套，而目前市场的存量只有不到3万套，也就是说，只要1%的家庭在政策期内去买房，就可以把市场的新房源买光（未考虑二手房）。如此来看，政策效力恐怕有限。而真正想多买两套房的人，钻政策漏洞的办法也多。
此外，“限购”因为是暂时之举，因此存在行政干预的先天不足，本质上还是权宜之计。除非是长期执行，自然买房的人会减少，房价应声而落。
诚然，强大的政府行政干预在一定程度上是可以引导、调整老百姓的投资习惯和趋向，但理性的住房梯度消费结构和消费伦理，需要引导，更需要时间来磨练，在供给远跟不上需求的情况下，这并不能从根本上解决高房价的问题。
“政府应该解决的是‘第一套房’的问题，而不是只允许买1套房的问题。”江苏中浩投资集团副总裁段凯炜表示。孟祥远也认为，加大供给亦是当下政府面临的要务。现在很多人第一套房的问题都没解决，如果能通过加大供给特别是加大保障性住房供给的层面，让更多的人能解决住有所居的问题，那么房价自然就能平抑。
按照此前监管层的设想，各地房地产供应中保障性住房的供给应占到40%。以南京为例，一年的市场交易量在1200万平方米左右，其40%约为500万平方米，如果地方政府能在促进有效供给上多做功课，切实加快保障性住房的建设，那么，有望形成市场的归市场、保障的归保障的“双轨制”局面，从而稳定市场预期。对百姓来讲，这将是不再望房兴叹的一条疏解之路。
