买房容易忽视的6个细节

　　在看房中，规划和户型是重中之重。然而，除了规划和户型外，我们仍应当看看诸如电梯、楼间距等非核心要素。

　　另外，在看楼盘的规划时，我们会了解到相关的配套规划。这里，主要强调你应当实地查看各种配套资源的实际状况，对于没有完成建筑主体的配套资源，则更应当确认其可实现性。配套资源主要确认两点：一是可实现性，二是相关性。

　　1.电梯虽小事却大

　　有些人误以为看电梯是多余的，他们不知道电梯对于电梯房的重要性，因为电梯是一旦确定并安装使用就很难再更改的了，出现问题了，基本上只能通过大修、小修的方式来解决。有些电梯的质量的确很差，使用一段时间后就可能出现很多问题，这对于业主来说是很大的不安全性因素，对生活也会造成极大的不便。若电梯坏了低层住户可能还可以爬楼梯，高层的住户就会苦不堪言了。更让人担心的是，如果电梯在使用中突然发生故障，那真是很危险的事情。

　　看电梯

　　1. 要看品牌。不同品牌代表了不同的品质，如果你对电梯的品牌不了解，可以上网查找相关的资料或向专业的人士咨询。

　　2. 要看智能化程度。智能化程度越高的电梯，使用起来越方便，但是一旦出现问题也非常麻烦，维修起来也不见得容易，而且费用都要分摊至各家各户。

　　3. 要看电梯是否区分为人梯和货梯。一般来说，区分功能会使电梯的使用更安全、卫生和可靠。

　　对于非别墅而言，楼层的选择不容忽视，而且其中大有学问。较低的楼层（如1楼），如果是在南方，通常会有较高的湿度，防潮就会成为一个大问题。当然了，1楼在南北地区均不是最佳的楼层，因为1楼的房子还可能面临光照不足的情况，卫生状况及私密性也不够好。

　　然而，较高的楼层也存在不少问题。比如15层以上，光照和通风都非常充足，可是在有大风或阳光猛烈的日子里，根本不敢开窗，室内的温度也要长期依赖空调来控制。

　　另外，对于有老人、小孩一起居住的房子来说，应当尽量避免太高的楼层。老人与孩子大部分都“恐高”，太高的楼层具有一定程度的不安全因素。

　　太低的楼层或太高的楼层均不是良好的格局，那么，哪些楼层才是比较合适的呢？

　　一般来说，无论是否是电梯房，3楼和2楼都是较好的居住楼层——当然，也要考虑到楼栋周边的特殊情况，如果楼间距特别小，周边建筑明显更高一些，可能这时的3楼和2楼的光照和通风并不足，自然就不是好的选择了。除了3楼和2楼外，如果是电梯房，4～7层也是不错的选择。8～13层对应的高度通常是空气中悬浮粒子停留的位置，因此，无论是否是电梯房，都不是好的选择。

　　总体上说，楼层的选择主要还是看楼栋周边建筑的情况，如果周边建筑非常靠近导致楼间距特别小，这时候反而是越高层越好；如果周边建筑特别高，明显高于楼层所在的高度，那么，即使是高一些的楼层也没有什么大碍。任何楼层的选择，都应当根据具体的环境而定。

　　3.楼间距宜与楼高相仿为好

　　过窄的楼间距，会使每个楼栋的采光通风不足，增加压抑感。过宽的楼间距，则可能形成土地资源的浪费，房价也可能由此而形成更高的单价成本，最终也会分摊至买房人。

　　楼间距到底多少为合适呢？楼间距的标准在不同的城市是不同的，因为不同城市的日照系数不一样。另外，不同层高的建筑之间的楼间距也是不一样的。如高层建筑的楼间距要求与别墅的楼间距要求是不同的。

　　一般来说，合适的楼间距至少也要保证每个户型的每个功能空间每天都要有不低于1小时的满窗口光照条件。所以看房时，要注意观察楼间距是否合适。通常来说，如果楼间距明显小于楼栋的高度，那么基本可以肯定，这种楼间距太窄了，是不合适的。

　　4.车位产权是关键

　　车位对于现代家庭来说已经越来越重要了，尤其是在大都市中，车位是非常紧缺的资源，“买车容易停车难”是个普遍的现象。所以看房的时候，你很有必要关心车位的实际情况，应当咨询清楚车位的产权、销售或租用价格。

　　在看房过程中，应当明确几个基本的车位问题。

　　•车位产权的独立性问题 应问清楚销售人员车位是否具备独立产权，有些小区的车位是只能租用，而不用于销售的。并且，即使是开发商声称可以销售的车位，你也应当确认车位的原始产权归属问题，如果车位的原始产权归属于全体业主，那么，开发商与你签订的车位买卖合同就是无法律效力的，当业主申请撤销时，你的车位产权是根本得不到保障的，因为那是开发商与你在私下里的交易。切记，车位买卖的最大问题就是产权问题。

　　•车位的总体数量有多少 与小区总体的户数相比，是否具备一户一个车位的条件。

　　•车位是露天的还是室内的是地面的还是地下的 一般来说，地面无盖顶的露天车位是不能买卖的，全部归小区全体业主所有，任何个体都不具有独立原始产权；地下车库大部分是不计算建筑面积的，这个时候的车位产权有待确认——到底应该属于开发商还是全体业主共有？这在物权法出来后，也还存在争议。而且，地下车库还存在另一个问题：就是要确认所谓的“地下车库”是人防工程呢，还是独立的车库？如果属于人防工程，在需要启动人防功能时（比如战争来临时），车库的使用权也并不属于你——无论你是否与开发商签订了车位买卖合同。

　　实际上，我们大部分时候在买房中签订的车位买卖合同都是“租赁合同”，因为绝大部分的车位都是没有独立原始产权的，并且，所有的这种买卖合同一般来说也仅仅代表你对车位只有20年的使用权，20年后你将自动失去对车位的使用权。因为《合同法》规定，只要不是产权过户的交易，而是租赁的合同交易，租赁有效期最长不超过20年——在考虑车位时，请你切记这一点。

　　现实中，不少人和开发商签订车位所谓的买卖合同，然后拿来投机倒卖，如果你从倒卖者手中再买一次，不仅价格是非常高，最要命的是：其实你并没有车位的独立原始产权，通常情况下最多只有20年的使用权。

　　楼盘的配套资源是多种多样的，有酒店会所、商业街、医疗诊所、各种教育机构等，还分为小区内和小区外的配套资源，小区外的配套资源更是琳琅满目——主要在于你的核心需求偏好，如果你只要求小区周边1 000米以内有一个菜市场，那么，其他的诸如有没有购物中心之类的，你完全可以不必太在意了。生活、工作中一切有关的资源都可以认为是配套资源，只是取决于你的需求偏好。

　　在实际的看房中，我们常常会遇到这样的情况：看房地产楼盘广告时，经常看到有些广告宣称“坐拥5000亩公园景观”和“省级名校”。最要命的是，你从楼盘广告中的交通位置“示意图”中看起来确实是楼盘与公园、名校近在咫尺，但当你实际去看房时，所谓的公园、名校其实离楼盘很远，从严格意义上说，这些广告上宣称的这种配套并不构成真正意义上的配套条件。

　　所以，对于开发商宣称的诸多配套，你都应当亲身体会，走一走、看一看，才能有更好的判断。

　　6.别忘看物业管理服务状况

　　物业管理服务是一个小区里的重要配套资源，物业管理服务的收费水平及服务水平都与业主的生活密切相关。

　　一个高质量的物业管理服务，可以使房子的附加价值更明显，你也可以享受到更多“家”的感受。一个差的物业管理，会给你增添许多不必要的生活烦恼。

　　如何看待物业管理服务呢？

　　通常来说，小区由著名的物业管理公司来管理是可靠的，当然，这时候的物业管理费用也会相对高一些。有些开发商是自己成立物业管理公司来管理，这对于很多小开发商而言，可能并不是好的选择，因为这时候物业管理的质量较难保证。有些开发商的物业管理是外包的，交由专业的物业管理公司来做，这样理论上会有较高的服务水平——因为承包方通常会较专业，而且存在着竞争压力。

　　一个小区的物业管理服务水平其实并不难体会，当你踏进小区的那一刻起，你就和物业管理产生了互动，你只要有心观察，物业管理是否有保证，你是可以有所把握的。

　　本文精选自新书《买房那些事》。

　　下期将介绍：卖房人的销售策略，让您在买房时知己知彼，百战不殆。