河南新政为开发商解渴 或引发各地跟风

    据昨日（6月25日）河南省人民政府网站消息，该省住房和城乡建设厅、发改委、国土资源厅、人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行（601988）业监督管理委员会河南监管局等6部门联合下发《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），对有关楼市政策给予明确。

    “《意见》中有一个亮点，就是提出支持群众购买首套房的具体措施。简言之，符合条件的群众购买首套房，银行要执行优惠利率。”昨天上午，河南省住建厅相关负责人告诉《每日经济新闻》记者。《意见》显示，符合条件的居民购买首套房，银行给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

    链家地产研究部陈雪对记者表示，从内容看，河南省此次的松绑力度强于此前进行微调的城市，如果不被叫停，很可能会引来其他省市跟风。

    亮点：首套房认房不认贷

    《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》提出，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

    这意味着，无论原来有无住房、有无利用银行或住房公积金贷款购房，只要目前家庭名下没有房产登记，均可享受首套房的信贷和公积金贷款优惠政策。

    “自从国家从严调控房地产以来，认房又认贷是一个普遍标准，如果此前有过贷款买房记录，无论现在名下是否有房产，都视为二套房或多套房。”陈雪解释说，因此河南新政对于刺激需求的作用会比较大。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，本次河南新政的最大亮点是，在一定程度上打破“认房又认贷”的藩篱。

    他分析说，之前各地受制于相对严格的“限购”、“认房又认贷”政策，合理的改善性需求也被拒之门外，加上首次置业人群相对有限，此类需求也属刚需，需要有释放空间，“将原来‘认房又认贷’简化成‘认房不认贷’，有利于改善类刚需的释放。”

    谈及对成交量与房价的影响，陈雪说，从河南大力度推出新政的举措看，该省楼市应较不景气，这一政策短期内或不会对房价有推波助澜作用。

    《意见》还称，各地要降低住房公积金贷款门槛。目前河南省职工申请住房公积金贷款要求连续缴存12个月，首付房款30%。为支持缴存职工购买套型建筑面积90平方米（含）以下首套自住房，将连续缴存时间减少为6个月，首付房款比例下调至不低于20%。

    实惠：为开发商“解渴”

    实际上，河南楼市新政是一套组合拳。

    比如，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。

    同时，河南省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20%执行。对于中小户型、中低价位普通商品住房建设的出让土地，开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限20%执行。

    《意见》要求，有关部门要进一步简化90平方米以下中小户型、中低价位的普通商品住房开发项目的审批环节，提高办事效率，缩短审批时间，协调解决开发建设中的水、电配套、房屋征收和资金紧张等问题。

    对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。房地产企业投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%，房地产管理部门应予办理商品房预售许可证。

    北京中原市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，河南的政策虽然主要出发点是鼓励真实自住和中小户型，但是在目前市场情况下，实际作用必然是一定程度上松绑调控。普通商品房的资本金按照下限执行也缓解了开发商的资金压力。

    《意见》还鼓励各银行业金融机构合理延长房地产开发企业贷款还款期限，力争在现有基础上延长三个月。

    不过，工商银行（601398）河南省分行一位负责房屋按揭贷款业务的人士告诉《每日经济新闻》记者，一般来说，文件下发后，相关部门会与银行协调实行优惠利率，“到目前为止，相应部门人士并未与我们协调，按揭贷款最多只能做到基准利率下浮10%。”

    此前，位于广东汕头的华兴银行曾在央行降息后宣布，对符合一定条件的客户，首套房贷款利率浮动区间的下限可低至基准利率的0.7倍，但需满足两个条件：一是购买首套自住普通住房且套型建筑面积90平方米及以下；同时满足该行个人金融授信条件和综合评分达到100分。

    上述工行人士对记者表示：“《意见》措辞是‘基准利率下浮30%幅度内’。届时若真的执行，不太可能所有银行一律七折，不然贷款利率还没有5年期定存利率高，存贷利率就倒挂了。个人觉得，房价依然高企的背景下，按揭利率优惠一些，对房市刺激有限。”

    “相比此前芜湖等地的购房补贴政策，河南的政策无疑更加实惠。”陈雪说，利率打折及缓解开发商资金成本，是放松房地产政策最为有效的措施。

    后续：或引发各地跟风

    河南省的做法，是被中央政府叫停，还是会被其他省市跟风？

    在上述业内研究者看来，叫停并非没有可能，但相比而言，政策得以施行，而后被各地效仿的可能性更大。

    “合理的改善类购房需求也是刚需，通过政策微调引导这类需求释放，不仅可以缓解目前楼市需求匮乏的瓶颈，拉动内需，而且改善类人群卖出的房源也可以满足二手市场中低价位中小户型房源紧缺的困扰。”胡景晖说。

    他认为，“只要无房均视为首套房”这一做法，可供当前一线城市和部分二线城市地方政府出台政策参考。

    “从目前市场情况看，河南政策执行的可能性非常大；从政策出发点来看，的确是从鼓励真实自住与中小套型商品房建设角度。”张大伟持相同观点。

    张大伟说，地方政府对楼市调控松绑意愿强烈。最近发改委、银监会、央行、住建部等均重申调控，但本轮调控从开始到目前，一直存在中央对楼市调控的坚决执行与地方政府对调控的微调博弈的情况。尤其是最近整体经济疲软，地方微调的“小动作”越发明显。

    住建部政策研究中心主任秦虹日前在福州表示，经过两年多的房地产调控，投机性需求基本被挤出了市场，房价上涨幅度得到了控制。

    一边是中央高层频频辟谣调控松绑，另一边却是各地楼市交易量明显上升，这令消费者对政策走向愈发不解。但一个事实是，在限购最为严格的北京，5月份迎来了楼市成交高峰，新房成交量创下16个月来的新高，恢复到调控前水平。

    张大伟分析，这都证明目前市场对调控松动的预期非常大。政策松动一旦被证实，市场对政策的理解也会很快转化为购买行为。

    在陈雪看来，类似河南这种“大尺度”微调没有在“限购”大原则上突破国家底线，但会延长调控对房地产市场及开发商的作用周期，淡化房企的整合和淘汰。