南宁楼市是否见底 三个疑问待解

　　5月以来，南宁一些楼盘举办活动增多，销售量呈增长态势。这与前几个月的市场状况形成鲜明对比，有的人士认为，市场渐趋活跃意味着正在“触底反弹”。楼市是不是见底，该如何进行判断？

　　成交为何放量增长？

　　根据南宁房产部门的统计数据，4月南宁新建商品房的成交量只是小幅振荡：新建商品住房成交面积29.04万平方米，环比增长0.07%；成交套数2735套，环比下降1.05%。但到了5月，成交就大幅增长。5月南宁新建商品住房成交面积为38.23万平方米，环比增长31.65%；成交套数3935套，环比增长43.88%。

　　记者查询发现，这是南宁今年首次出现单月成交30%以上的涨幅，去年12月到今年2月，商品住宅的成交量、成交套数，基本是呈下降趋势，到了3月后，才出现上升趋势。

　　“成交量增多，这是市场行情转变的一个积极信号。楼市交易活跃，说明市场信心在恢复。”广西兴顺房地产营销顾问公司副经理林及代介绍，2009年南宁楼市就是在4月开始成交增多，逐渐从“小阳春”演化到市场新行情的。所以，购房者要对当前的市场行情准确判断。

　　购房者许先生看中了兴宁区一楼盘的房子，销售人员告诉他，楼盘的优惠期即将截止，这套房子有多名购房者看，要买就要尽快。起初，他认为这是销售人员的营销手法，但是，过了几天他再去问，却被告知房子已经出售了，令他懊悔不已。他再到其他楼盘看房，发现售楼部里看房的市民比前几个月明显增多了。

　　为什么楼盘的成交量会放量增多？南宁北大客运中心附近一楼盘营销负责人认为，开发商送出的折扣不少，且房子又有赠送面积，不少楼盘的价格都较实惠。他们的楼盘位于建设中的城市轨道附近，交道便利价格仅售“6字头”，高性价比就吸引购房者。

　　凤岭一楼盘开发商马先生说，最近两个月，外省不少城市的楼盘销量也呈上升趋势。在北京、广州等地，还出现开盘即售完的“日光盘”。这或许和当地楼市政策微调有关，也和购房者停止观望有关。在一些城市出现趋暖的景象时，南宁自然会被传导。

　　南宁和致房地产公司市场部经理冯创浩介绍，现在南宁不少楼盘的赠送面积在10%以上，个别达到25%，这相当于售价九折以上。目前价格以“6字头”和“7字头”为主流，楼盘的园林景观、泳池配套等都比前两年好，换算下来，现在楼盘的价格比2010年实惠。

　　反弹行情会持续多久？

　　一些业内人士认为，当前南宁一些楼盘销售趋旺，是建立在开发商“以价走量”的基础上的。换言之，是购房者觉得楼盘售价划算，才纷纷出手买房。如果价格均衡体系被打破，反弹局面就不会持续下去。

　　位于鲁班路一楼盘，近日推出了15套一口价特惠房，售价为5600~5980元/平方米。该楼盘周边生活配套齐全，旁边有的楼盘售价在7000元/平方米左右，这样的价格无疑吸引购房者。销售人员介绍，这是楼盘为庆祝开发商成立15周年，而推出的“感恩价”。房源面市后，每天有几十组客户前来看房、咨询。

　　位于凤岭北的一楼盘，6月16日打出“直降2000元/平方米开盘”的广告。房源为107~123平方米的三房，最低售价6370元/平方米。实惠的价格吸引不少购房者，有的人士甚至早上6时就在售楼部等待。楼盘开盘取得不错的业绩，开发商随即加推房源，也全线飘红。业界认为，低售价是这个楼盘取得好业绩的主要原因。

　　在此轮行情中，有的楼盘售价在悄悄上涨。这些楼盘价格少则涨价100多元/平方米，多的为300多元/平方米。从目前的市场情况看，购房者对楼盘的提价平静接受，销售量并未因楼盘提价而下滑。

　　林及代认为，一些楼盘虽然与前一两个月相比是提价，但与半年前相比还是降价，所以购房者能接受开发商调整价格。像南宁金桥客运站附近一楼盘，该楼盘现在价格是6800元/平方米，比两个月前涨了近300元/平方米，但与首期开盘时的7000元/平方米价格相比还是跌了。开发商现在的价格调整，准确地说是回调而不是涨价。

　　购房者往往有买涨不买跌的心理，如今楼盘价格调整，购房者最关注的是价格今后如何走向。广西金利和房地产公司市场部经理杨涣才认为，“史上最严厉调控”出台两年多时间来，南宁楼市积压库存不少。目前楼盘尽管销售有所增多，但并未改变供大于求的局面。所以，价格不会出现快速上涨，“量升价稳”将是今后一段时间内南宁楼市的基调。

　　旺季会否传导淡季？

　　杨涣才介绍，5月是楼市传统销售旺季，6月和7月是传统销售淡季。5月的火热行情会不会传导到淡季，这影响楼市的走势，值得购房者关注。

　　据了解，6月以来南宁楼盘营销积极，不少楼盘举行预约、开盘等活动。观澜溪谷举行开盘、山水绿城举办水果节、香醍半岛举行开盘、山渐青举行泼水节、翡翠园举行摄影节、荣和大地举行奢享会、盛天果岭接受预约、汇东星城举行幼儿舞蹈比赛……眼花缭乱的活动让购房者应接不暇。

　　从楼盘的活跃度来看，6月楼盘的营销活动并不比5月少。记者从南宁房产部门了解到，6月以来南宁有10多个楼盘办理了预售证，预售量最大的是保利城，该楼盘仅车库预售面积就达6.1万平方米，其次是嘉和城，住宅预售面积为5.9万平方米。虽然开发商办理了预售证，不一定在当月推出房源，但业界保守估计，6月面市的房源面积不会低于5万平方米，供应量与5月持平。

　　值得注意的是，有的楼盘开盘时间“与众不同”。一般情况下，楼盘举行活动基本是在周六、周日，现在却有一些楼盘在工作日举行活动，受到业界的关注。仅6月中下旬，就有华润中心、瑞和家园、摩客社区等楼盘，在周三、周五等时间举行活动。为什么楼盘在非双休日开盘？一些业内人士认为，楼盘竞争激烈，开盘数量增多，开发商错开开盘时间，可以取得更好的效果，所以就一改以往的营销时间。

　　“楼市在长时间的调控下，积累了不少购房需求。这些购房需求就像弹簧一样，随时都会爆发。市场有众多潜在客户，淡季、旺季的界限逐渐模糊。”冯创浩介绍，以前，有的购房者选择在淡季买房，以获得更多优惠。现在市场行情波动，旺季和淡季的界限不再泾渭分明。如果5月的市场行情能传导到6月，那么走过6月和7月淡季的楼市，就会在“金9月”走上新的平台。

　　杨涣才介绍，购房者在选择房子时，不妨选择一些低“发行价”的楼盘，这样的房子升值潜力大。有的楼盘楼面地价在3000元/平方米左右，加上建筑、安装成本，成本售价在6000元/平方米左右。由于周边一些楼盘的土地成本低售价不高，影响到新楼盘的价格定位，开发商为了吸引购房者，只好以“6字头”的价格低开。表面上看，楼盘都是“6字头”售价，成本却不同。楼盘从开发到销售，资本占用时间长，这样价格的楼盘赢利空间是较小的，一旦市场行情转向，开发商就会提价弥补前期损失。购房者购买这些楼盘的房子，市场风险就较少。