牵动各方神经的南宁版限购令真的来了。限购令中所指的“住房”概念怎样理解？“同一购房家庭”又如何界定？这一政策的实施，将给买房者及卖房者带来怎样的变化？针对市民关注的焦点，记者多方采访进行详细解读
“同一购房家庭”如何界定？
案例一：刘先生和妻子有一儿一女，全家4口人全是南宁市户口，其中，儿子19岁，女儿17岁，这两个孩子目前还在上学。刘先生家已经有一套商品房，还有一套单位的集资建房。试问，根据限购令政策，刘先生家现在还能买房吗？
案例二：赵先生不是南宁户口，但他在南宁市某公司工作已经1年多，目前在南宁市已拥有一套商品房。其儿子小赵已经22岁，也是外地户口，在南宁上大学。小赵今年即将大学毕业，赵先生想赶紧给儿子买一套住房。作为外地人的赵先生，目前还能再买一套房子吗？
解读：限购令中所称的居民家庭成员，是指购房人、配偶及其未成年子女，即不以户口簿上记载的成员计为一个居民家庭。也就是说，如果子女已是成年人，就不属于“同一购房家庭”。
案例一中，刘先生的两个孩子中，只有女儿是未成年人。由于儿子已属于成年人，因此，刘先生家能够以儿子的名义，再申购买一套房子。
案例二中，赵先生的儿子虽然已经是成年人，但不是本地户口，目前正在读书，不具备提供纳税证明或社会保险等购房条件，因此，赵先生一家在限购令期限内，是不能在南宁市买房了。
限购令中规定，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。
限购令中“住房”包括哪些？
案例一：市民周敏在南宁某事业单位工作，2008年的时候，单位搞集资建房，她符合条件买了一套。去年，周敏结婚时，又跟爱人合买了一套商品房。请问，限购期内，周敏还能买房吗？
案例二：在南宁某单位上班的秦小姐，目前已经有两套商品房。今年内，秦小姐的单位将通过市场运作给职工起房子，为此，秦小姐非常担心因为限购令而失去这样的福利。
解读：关于“住房”概念问题，也是关注的焦点。相关人士告诉记者，对于限购令中提到的“已有1套住房”和“拥有2套及以上住房”，这里的“住房”涵盖所有类型住房，即包括商品住房、房改房、经济适用住房、全额集资房、市场化运作房、拆迁安置房、自建私房等等。
那么，案例一中，周敏目前所拥有的两套房子，无论是集资房还是商品房，跟限购令中所限购的住房概念是同一码事。因此，周敏在限购期内不能再次购房。
市场化运作房在不在限购之列，成为不少上班族关心的焦点。业内人士介绍，限购令中的“限新购1套住房”，这是指在购房时，只对新建商品住房、二手住房进行限制。购买其它住房如拆迁安置房、市场化运作房等不受此限。而案例二中，秦小姐虽然已经有两套商品房，但是，单位的市场运作房不属于市场上交易的商品房，因此她还是可以得到这次难得的机会。
南宁6县属于限购范围吗？
案例一：来自重庆的周先生，两年前就开始在横县的一家企业工作，周先生的孩子在南宁市上大学，限购令期限内周先生能不能在南宁市买一套商品住房？
案例二：马山县的居民小陈，在当地县城已经有两套商品房。可是为了方便孩子读书，她很想在南宁市也购买一套房子，限购期内她可不可以买呢？
解读：对于限购的区域范围，限购令中的提法是，在“本市市区范围内”实行，回避了“行政区域”的概念。也就是说，限购令只在南宁市城区内实施，不包括市辖6县。但是在限购令中，南宁6县的人比“外来过客”买房又更具有优势。比如，南宁6县的居民，不论在当地有多少套房，只要在南宁市没有房子，都可以购买一套。也就是说，案例二中的小陈，并不需要提供纳税等证明，限购令期限内也能在南宁市买一套房子。
对于在南宁6县工作的“外地人”来说，可凭在6县工作的相关纳税证明或社保证明，在南宁市市区范围内购房，这也是放宽了外省市人士在南宁市购房的限制，是对外省市人士来南宁市投资、工作作出的贡献的一种肯定，有利于继续吸引外省市人士来邕投资。因此，案例一中，与之相对应的周先生，作为在县里工作的外地人，只需要提供限购令中所规定的相关证明，就能够在南宁市买一套房子。
未及时备案按限购令执行？
限购令规定：在限购令施行之前，已经购买商品住房但未进行合同备案或转移登记的，应在该政策实行之前申请办理上述手续，如未及时办理的，将按限购令规定执行。
解读：南宁版限购令施行的时间确定为今年的3月1日。目前离正式实施时间仅半个月不到，这也提醒正在忙于走合同备案、或者转移登记的购房者，必须要尽快办理好这些相关的手续。如果未能及时办理的话，按限购令规定执行就会很吃亏。
限购令中规定：对限制购买新建商品住房的，以商品住房买卖合同备案时间为准；限制购买二手住房的，以受理转移登记时间为准。购房人在办理买卖合同备案、房屋登记手续时，应提供30日内出具的房屋登记信息查询证明。
解读：购房时间可分为交定金时间、签订合同时间、合同备案时间、产权登记时间等等，但限购令中对新建商品房定下的界定时间为合同备案时间，二手房交易时间则定为受理转移登记的时间。业内人士分析说：“这是根据购房行为发生后，较为适中且容易掌控的时间节点来界定。”这样的话，新建商品房买卖合同网上传送到房产部门备案时，还可以对此买卖行为是否符合限购政策进行审核，而且这个时间也是几个时间中比较适中的位置。
与外地城市限购令之比较
与全国各地一样，限购令出台的目的：一方面是为了平抑房价过快上涨的势头；另一方面则是为了平抑百姓买不起房的民怨，属于非常时期采取的非常措施。与外地城市实施的限购令相比较，南宁版的限购令具有哪些特色和亮点？
业内人士分析说，与外地城市的限购令相比，一个最主要的特点是限购政策的宽严度不一。有的城市政策比较宽松，不管外地人或者本地人，不管能否提供一定时期内的纳税证明和社会保险缴纳证明，也不管以前是否有房，一律都可以再新购一套，如北京、上海、杭州、厦门等城市。而南宁市在这方面则比较严厉，对本市户籍家庭已经拥有两套及两套以上住房，禁止再购买；而且，对无法提供一定时期内的纳税证明和社会保险缴纳证明的外地人禁止购买。
虽说都是实施“暂时”限制，但有些城市定为一年，部分城市标明到2011年12月31日止，另外的部分城市没有注明截止时间。而南宁版限购令的施行时间有效期定为1年。有关专家表示，限购令的目的在于平抑快速上涨的房价，如果房价得到有效抑制，有可能又会暂停执行，应该视实际调控成果确定，如果不明确时间，在政策导向上不是很妥当。另外，明确了政策时间，也有利房地产开发企业安排好今后一段时间的工作，避免因无期限而影响企业的决策。
南宁版“限购令”的台前幕后
早在春节前，南宁版限购令的消息已在网上传得沸沸扬扬，甚至有八卦人士将限购令的实施细则等都一一晒出。南宁版限购令“真身”到底如何？是“温柔版”的还是“严厉版”的？引来市民种种猜想。
有关人士透露，其实，南宁版限购令的出台可谓一波三折。自从去年4月国务院出台调控政策后，南宁市贯彻落实国家房地产调控政策，已取得初步成效，出现了“量跌价微调”的现象。2010年，南宁市新建商品住房成交面积为417.36万平方米，同比下降44.14%，新建商品住房成交均价为5750.85元/平方米，增幅比上半年缩小8.19个百分点，全年的房价已趋于平稳。而且，二手房成交量只有商品房成交量的23%左右，平均价较低，仅为新建商品房平均价的71.4%，需予以扶持。另外，县级房地产市场刚刚起步，应留出发展空间。
相关部门认为，在南宁市房价较快上涨的势头已得到较大程度遏制的状况下，结合南宁市的实际情况，欲采取相对宽松的限购政策。为此，在南宁版限购令最初起草时，参考了国内10多个已出台限购政策的城市，结合南宁实际，制定了第一个版本的南宁版限购令：不论本地或外地居民家庭、不论其以前是否有房、拥有多少套住房，也不论外地人士能否提供在南宁市的纳税证明或社保证明，均可再新购买一套新建商品住房；且限购范围不包括二手住房，也不包括市辖6县……这位人士笑称“第一个版本的南宁版限购令若出台实施的话，与当时已出台限购政策的17个城市相比，是处于政策最宽松的城市之列”。
然而，随着今年1月26日，被称为我国近几年来“最严厉的楼市调控政策”的新“国八条”的落地，在明确“限购”具体内容的同时，还要求全国各直辖市、计划单列市、省会城市及房价过高、上涨过快城市都必须严格执行。因此，第二个南宁版限购令诞生了，也就是最终出台的限购令版本。其内容都是按照新“国八条”的要求拟定的，除了实施范围不变外(不含6县)，其它限购条款都作了大幅变动，二手住房也被包括在限购之中，同时还增加了对购房对象设定限制条件等等。(记者 文彩云)
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