一方面国家相关部委从9月29日开始陆续出台新的房产调控政策，另一方面美国第二轮定量宽松货币政策引发的通胀担忧，在这样的宏观经济大背景下，房产投资还有没有空间？怎样做才能将风险控制到最低？……对于市民普遍关心的房产投资的话题，昨日，在首届西部投资理财博览会上的专题讲座中，重庆美联物业总经理缪鸿裕一一做了解答。
重庆房价没暴涨基础
缪鸿裕说，不少人都会说，重庆的房价比较低，仍然是价值的洼地。其实这种观点是错误的。实际上，近五年来重庆房价的升值幅度并不亚于沿海地区。从2007年到现在，沿海不少城市的房价最高的翻了两三倍，重庆涨幅也同样惊人。
缪鸿裕举例称，水晶郦城开盘的时候最低2800元每平方米，现在最高已经涨到了10000元以上，升值幅度达到3.6倍；朵力名都，开盘的时候价格为1500元每平方米，现在已经涨到了6000元，升值幅度达到了4倍。
“接下来重庆的房价是否会涨到沿海城市这么高？从目前的情况来看，不可能!”缪鸿裕说，房价的高低是要靠经济来支撑的，在深圳一个公司前台的接待员，月薪都有4000元，在重庆目前公司普通文员能拿到5000元月薪的都不多。此外，沿海的城市有不少游资涌入，而重庆80%的购房者都是本地人。
最重要的是，重庆目前的租金回报率普遍偏低，仅仅只有4%-5%，而临近的城市成都轻轻松松就有6%。因此总的说来，重庆房价不具备暴涨的基础。
未来几个月可能很冷
缪鸿裕说，不少人都认为房价是只涨不跌的，实际上房价也是会下跌的。香港1997年房价达到了最高点，之后就一直下跌，到了2003年达到了最低谷。一楼盘在1997年时卖到了6万多元每平方米，而到了2003年跌到1.8万元，跌幅惊人。
从目前的情况看，国家出台的宏观调控政策正在显效，限购令出台后深圳的销售量跌了六成，广州、上海等的销售量也出现了大幅度的下跌。重庆目前的房地产市场还比较活跃，但是随着宏观调控的深入，预计未来几个月，楼市也可能会逐步转冷。
投资最好选中高端产品
“但在宏观调控政策的重压下，只要是选择好产品，注重投资技巧，楼市也不乏赚钱的机会。”缪鸿裕说。
“你看楼的时候，置业顾问会给你许下不少美好的诺言，将来的回报率究竟是多高……用一句当前流行的话来说，未来都是浮云，选择投资楼盘一定要看当前的租金水平。长远看，租金才是支撑房价的最本质因素。短期房价和租金可能有背离，但长期看房价和租金的涨跌肯定是一致的，如果租金回报率能达到6%-7%，那就是很不错的投资产品。”缪鸿裕说。
缪鸿裕说，第二点要看产品结构。在国内，重庆率先推出了巨量的公租房。可以预见，未来和公租房功能重叠的中小户型和中低端楼盘的升值空间肯定非常有限。如果有经济能力的话，最好选择资源稀缺性的中高端产品投资。不过，房产税具体的征收办法还没有出台，因此也有不确定因素。
第三，在区域的选择上，未来两江新区肯定是外来资金最扎堆的地方，房产升值潜力也相应较大。
手握不同资金可投资不同物业
30-50万元：投资轻轨沿线小户型，选租金回报率在4%以上的物业。
80-100万元：投资社区商铺，目前重庆有很多社区商铺可以挑。
150-200万元：投资两江新区一些顶级的、具有稀缺性的物业，比如别墅洋房等。
400万元以上：投资步行街商铺。目前解放碑的商铺基本已经绝迹，可以在杨家坪、沙坪坝等其他商
